社會住宅包租代管是什麼？房東有哪些優惠？房客可以申請什麼補助？社宅包租代管優缺點一次看！

你知道社會住宅除了由政府直接興建，一般民間的租賃住宅也可以成為社會住宅嗎？為了滿足民眾的租屋需求，政府除了透過興建社會住宅增加市場租屋數量，也積極推動社會住宅包租代管計畫，鼓勵房東將空置的房屋交給包租代管業者管理，進而提升租屋市場的使用效率！那究竟什麼是社會住宅包租代管呢？為什麼有越來越多房東要採用包租代管？租到包租代管房屋的房客又享有哪些好處呢？一起看下去吧！

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社會住宅包租代管的政策起源？

近年，隨著都會區房價飆升，青年與弱勢族群難以負擔購屋，租屋需求日益增加。然而租賃市場長期存在資訊不透明、租屋雙方權益不明、專業服務不足等問題，導致租賃糾紛事件頻繁發生，房東租得不輕鬆，房客也難以住得安心。

對房東而言，除了可能遭遇欠租或契約期滿卻拖延不走的房客，還有機會遇到各種意外事件，例如設施設備損壞的責任歸屬不易判斷，或是在租屋處發生的不當行為衍生的資產減損，都讓許多屋主寧可將房子空著也不願意出租。

對房客而言，除了時有所聞借資訊不對稱行坑騙之實的惡房東，最常見屋況品質良莠不齊，也缺乏基本的居住服務，設施設備發生問題（如房屋漏水、馬桶、網路、冷氣出狀況）得不到及時處理；市場上還對經濟弱勢、身心障礙、高齡者等族群存在歧視現象而不願出租；即便勉強租到房屋，屋況往往惡劣，更在消防安全上存在高度隱憂。

社會住宅包租代管是什麼？

政府注意到租屋市場中的房東房客困境，自 2017 年啟動「 社會住宅包租代管 」計畫，透過獎勵與補助措施，鼓勵房東將房屋交由符合規定的租賃住宅服務業者管理，並且由這些業者負責協助房屋「出租」及後續「管理維護」工作，並以較優惠的租金出租給民眾，目標逐步健全租屋市場的品質、保障房客居住安全，藉以解決長年以來的租屋市場的沉痾。

社會住宅包租代管有「 包租 」以及「 代管 」2 種方案：

• 包租代管：政府獎勵及補助租賃住宅服務業者以 8 折市場租金向房東承租住宅，並與房東簽訂 3 年的包租合約後，在包租約期間內每月支付房租給房東，再由業者擔任二房東角色，將住宅轉租給經濟或社會弱勢及就業、就學有居住需求的房客，並管理住宅。
• 代租代管：由業者協助房東以 9 折市場租金出租住宅給經濟或社會弱勢及就業、就學有居住需求的房客，並由房東自行與房客簽訂租約，不過會由代管業者負責管理房屋。

包租代管的巧妙之處在於，讓房東與房客之間多了一層專業的租賃住宅服務中介服務，協助處理出租、點交和租期間各種維修需求和疑慮糾紛，降低房東與房客間衝突機會，不但減輕房東的管理負擔，也讓房客住得更安全、安穩。

包租代管333是什麼？包租代管房東享有哪些優惠補助？

為了鼓勵更多房東加入包租代管，政府推出三大優惠政策，提供房東賦稅減免、費用補助和專業管理等優惠，俗稱「 包租代管333 」：

• 3種稅賦減免：房東可享有綜合所得稅、房屋稅、地價稅的減免優惠，降低出租房屋所帶來的稅務負擔。

• 3種費用補助：政府提供公證費、修繕費、保險費補助，減少房東在出租過程中的額外支出。
• 3年專業管理：包租方案租約為 3 年，代管方案則為 1 年（可續約），由專業包租代管業者協助管理，讓房東避免收租與維護的困擾。

包租代管如何保障租屋安全？房客權益受到哪些保障？

過去，台灣租屋市場存在不少安全問題，包括房屋老舊有結構安全疑慮、逃生設備與通道不足、臨時終止租約或修繕責任歸屬不清等，加上部分房東可能在契約中加入對房客不利的條款，如禁止申報租金抵稅、禁止設戶籍，都導致房客權益無法獲得保障。

為了健全台灣租屋市場，2018 年《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱《租賃專法》）上路，針對租屋契約、房客權益、糾紛處理訂定明確規範。而包租代管房屋必須符合《租賃專法》及相關子法規定，以進一步確保房客居住權益，以下列舉重要規定說明：

• 包租代管房屋必須是合法建築物，且每間租賃房屋為一個門牌，避免過度隔間造成居住安全問題。
• 房東需提供建物登記謄本、所有權狀影本、建築使用執照影本等文件之一，證明房屋合法性。
• 房屋契約內應明確規範房東與房客的修繕責任歸屬。
• 房屋租金必須符合各縣市計畫規定的上限，避免房客承擔不合理的租金。

另外，包租代管業者會依據政府的「社會住宅包租代管屋況及租屋安全檢核表」對屋況條件與居住安全進行檢核，包括滲漏水、衛浴設備、海砂屋、輻射屋、房屋格局合格，逃生避難路線暢通無雜物堆放，具備火災警報器、滅火器，熱水器設置於通風位置或符合配管安全標準等。

除了上述規定，政府也要求包租代管房屋應於簽訂租約後 30 日內完成實價登錄申報，讓市場租金資訊公開透明，避免房客遭遇租金哄抬、降低租屋詐騙風險。房客經由包租代管承租適合且安全的房屋後，可由業者協助申請租金補貼，減輕租屋壓力。

租賃住宅服務業快速成長，專業管理成為租屋趨勢

隨著 2018 年《租賃住宅市場發展及管理條例》上路，包租代管計畫迅速擴展，根據統計，截至 2024 年底全台包租代管累積契約數已超過 10 萬件，至今年第一季止，租服業者登記家數更已達 1,826 家，其中 28 家管理戶數超過 800 戶以上，顯示過去缺乏管制的租賃住宅服務業（租服業）已逐漸走向制度化、規模化經營。

依據《租賃住宅市場發展及管理條例》，租服業者必須參與 30 小時的資格訓練並測驗合格，登錄後領取證書，有效期限為四年，於期滿前六個月內，附上最近兩年內再次受訓之證明延長證書期限以確保其專業性；而執業者必須於租賃住宅服務業服務，並向直轄市、縣（市）主管機關申請許可並辦妥公司登記後，繳交營運保證金以及加入登記所在地同業公會。

有包租代管業者居間協助處裡租屋大小事，租屋變成一件方便又安全的事，房東租得放心、房客住得安心！

包租代管第 5 期預計今年第 3 季推出，歡迎有興趣的讀者至國家住都中心網站或各縣市政府進一步了解相關申請資訊！

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