社會住宅包租代管是什麼？包租代管333是什麼？社宅房客租屋優惠？
你知道除了政府直接興建的社會住宅，一般民間的租賃住宅也可以成為社會住宅嗎？為了滿足民眾的租屋需求，政府除了透過興建社會住宅增加市場租屋數量，也積極推動「 社會住宅包租代管計畫 」，鼓勵房東將空置的房屋交給包租代管業者管理，進而提升租屋市場的使用效率！究竟什麼是社會住宅包租代管？為什麼有越來越多房東要採用包租代管？租到包租代管房屋的房客又享有哪些好處呢？一起看下去吧！
📣 社會住宅包租代管第五期計畫在 2025 年 10 月 01 日正式開辦！這次服務範圍擴張涵蓋到「全台 19 縣市」，共有「 118 家租賃住宅服務業者」參與，規模十分龐大！究竟社會住宅包租代管到底是什麼呢？一起到內文深入了解吧！
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社會住宅包租代管的政策起源？
近年，隨著都會區房價飆升，青年與弱勢族群難以負擔購屋，租屋需求日益增加。然而租賃市場長期存在資訊不透明、租屋雙方權益不明、專業服務不足等問題，導致租賃糾紛事件頻繁發生，房東租得不輕鬆，房客也難以住得安心。
對「 房東 」而言，除了可能遭遇欠租或契約期滿卻拖延不走的房客，還有機會遇到各種意外事件，例如設施設備損壞的責任歸屬不易判斷，或是在租屋處發生的不當行為衍生的資產減損，都讓許多屋主寧可將房子空著也不願意出租。
對「 房客 」而言，租屋市場最常見的問題不只來自「 惡房東 」利用資訊不對稱行騙，更包括租屋品質參差不齊與缺乏基本居住服務。許多租客遇到房屋設施故障（如漏水、馬桶堵塞、網路中斷、冷氣不冷），卻得不到即時維修處理，生活品質大受影響。除此之外，市場上仍存在對經濟弱勢、身心障礙者與高齡租客的歧視，導致他們難以順利找到合適的房子。即便勉強租到房屋，往往仍面臨惡劣屋況，更可能潛藏消防安全隱憂，對居住安全造成威脅。
社會住宅包租代管是什麼？
政府注意到租屋市場中房東及房客的困境，自 2017 年啟動「 社會住宅包租代管計畫 」，希望透過獎勵與補助措施，鼓勵房東將房屋交由符合規定的租賃住宅服務業者管理，並且由這些業者負責協助房屋「 出租 」及後續「 管理維護 」工作，並以較優惠的租金出租給民眾。如此一來，不僅能提升整體租屋市場品質，也能強化房客居住安全，逐步解決台灣長期存在的租屋市場亂象。
目前社會住宅包租代管計畫有「 包租 」以及「 代管 」2 種方案：
- 社會住宅包租代管：政府獎勵及補助租賃住宅服務業者以 8 折市場租金向房東承租住宅，並與房東簽訂 3 年的包租合約後，在包租約期間內每月支付房租給房東，再由業者擔任二房東角色，將住宅轉租給經濟或社會弱勢及就業、就學有居住需求的房客，並管理住宅。
- 社會住宅代租代管：由業者協助房東以 9 折市場租金出租住宅給經濟或社會弱勢及就業、就學有居住需求的房客，並由房東自行與房客簽訂租約，不過會由代管業者負責管理房屋。
包租代管的巧妙之處在於，讓房東與房客之間多了一層專業的租賃住宅服務中介服務，協助處理出租、點交和租期間各種維修需求和疑慮糾紛，降低房東與房客間衝突機會，不但減輕房東的管理負擔，也讓房客住得更安全、安穩。
社會住宅包租、社會住宅代管比較表
| 辦理方式 | 社會住宅包租 | 社會住宅代管 |
| 業者角色 | 擔任二房東幫房東出租、管理房屋 | 協助媒合，負責管理房屋 |
| 房東角色 | 包租業者的房東 | 房東與房客直接簽約， 但委託業者管理房屋 |
| 房客資格 | 經濟或社會弱勢者（一定所得、財產以下及身分條件者） 及就業、就學有居住需求者 |
|
| 房屋空置期 | 無 | 有 |
| 糾紛處理 | 業者面對房東、房客，適用消保法 | 業者協助房東、房客，適用消保法 |
| 風險評估 | 業者責任較重， 風險成本由業者負擔 |
業者較無責任， 風險成本由房東負擔 |
包租代管333是什麼？包租代管房東享有哪些優惠補助？
為了鼓勵房東加入包租代管計畫，將閒置房屋作為社會住宅，政府特別規劃了「 包租代管333 」方案，提供房東 3 種賦稅減免、3 種費用補助和 3 年專業管理三大核心優惠，讓房東輕鬆收租、合法節稅！
3種稅賦減免：房東合法節稅
房東加入社會住宅包租代管計畫行列，可享綜合所得稅、房屋稅、地價稅的減免優惠，降低出租房屋所帶來的稅務負擔：
| 稅賦 | 包租代管333優惠項目 | 房東自租 |
| 綜合所得稅 | 租金免稅額：15,000 元/月/屋 必要費用減除率： 60% |
租金免稅額：0 元/月/屋 必要費用減除率： 43% |
| 房屋稅 | 自用住宅優惠稅率：1.2% | 非自用稅率：2～4.8% |
| 地價稅 | 自用住宅優惠稅率：0.2% | 非自用稅率：1% 起 |
3種費用補助：分攤房東額外支出
另外，政府也會提供社宅包租代管房東補助金，幫房東支付出租期間可能產生的必要費用：
- 公證費補助：簽訂租約時的公證費用，雙北最高補助 4,500 元、其他縣市 3,000 元，確保合約的法律效力
- 修繕費補助：依照房屋實際修繕金額核計提供修繕補助，以維持良好屋況
- 居家安全相關保險費：每年每屋最高 3,500 元補助，可用於房屋保險等，增加房屋保障
3年專業管理免服務費：交給專業管房
社會住宅包租代管計畫的「包租方案」租約為 3 年，期間不論房屋是否出租，業者都會固定支付租金給房東，有專業團隊管理，收入穩定又有保障。「代管方案」則以 1 年一約、可逐年續約的方式進行，期間同樣有專業租賃業者協助處理各種租賃大小事務，讓房東管理無負擔。
社會住宅包租代管333懶人包
| 包租代管 333 優惠項目 | 包租代管優惠說明 | |
| 包租代管 3 種稅負減免 | 綜合所得稅 （租賃所得稅） |
免稅額：15,000 元/月/屋 必要費用減除率：60% |
| 房屋稅 | 自用住宅優惠稅率：1.2% | |
| 地價稅 | 自用住宅優惠稅率：0.2% | |
| 包租代管 3 種費用補助 | 公證費 | 雙北：4,500 元/次 其他縣市：3,000 元/次 |
| 修繕費補助 | 10,000 元/年/屋 | |
| 居家安全相關保險 | 3,500 元/年/屋 | |
| 包租代管 3 年服務 | 專業管理 | 免服務費 |
包租代管如何保障租屋安全？房客權益受到哪些保障？
社宅包租代管計畫除了對房東有諸多誘因，那麼身為「房客」，透過這個計畫租屋真的更安全、更有保障嗎？相信許多租客都曾擔心租屋市場的亂象：怕租到有安全疑慮的老房、怕逃生通道被堵住、怕修繕責任談不攏，更怕遇到在合約動手腳，禁止報稅或遷戶籍的房東。
為此，2018 年上路的《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱《租賃專法》），針對租屋契約、房客權益、糾紛處理訂定明確規範。而包租代管房屋必須符合《租賃專法》及相關子法規定，以進一步確保房客居住權益，以下列舉幾個重要規定說明：
- 包租代管房屋必須是合法建築物，且每間租賃房屋為一個門牌，避免過度隔間造成居住安全問題。
- 房東需提供建物登記謄本、所有權狀影本、建築使用執照影本等文件之一，證明房屋合法性。
- 房屋契約內應明確規範房東與房客的修繕責任歸屬。
- 房屋租金必須符合各縣市計畫規定的上限，避免房客承擔不合理的租金。
| 適用地區 | 市場每月租金上限 |
| 臺北市 | 39,000 元 |
| 新北市、桃園市、台中市、新竹縣市 | 35,000 元 |
| 臺南市、高雄市 | 29,000 元 |
| 其他縣市 | 22,000 元 |
另外，包租代管業者會依據政府的「社會住宅包租代管屋況及租屋安全檢核表」對屋況條件與居住安全進行檢核，包括滲漏水、衛浴設備、海砂屋、輻射屋、房屋格局合格，逃生避難路線暢通無雜物堆放，具備火災警報器、滅火器，熱水器設置於通風位置或符合配管安全標準等。
除了上述規定，政府也要求包租代管房屋應於簽訂租約後 30 日內完成實價登錄申報，讓市場租金資訊公開透明，避免房客遭遇租金哄抬、降低租屋詐騙風險。房客經由包租代管承租適合且安全的房屋後，可由包租代管業者協助申請租金補貼，減輕租屋壓力。
房客承租包租代管社宅有租金優惠？
房客透過「 社會住宅包租代管計畫 」承租房屋後，政府會依房客的身分別核發租金補助；若符合「三百億元中央擴大租金補貼專案」的規定，可申請領取租金補貼。除此之外，還會補助租約公證費，進一步減輕房客的租屋負擔，並確保能享有更穩定的居住環境。以下整理出目前 社宅包租代管第五期計畫的相關規定：
| 身份戶別 | 租屋補助或租金補貼 |
| 一般戶 | 不具住宅法第4條第2項各款身分之一者，以不超過市場租金支付業者。沒有租金補助，但可申請三百億元中央擴大租金補貼 |
| 弱勢戶 | 具住宅法第4條第2項各款身分之一者，以不超過市場租金支付業者。 沒有租金補助，但可申請三百億元中央擴大租金補貼 |
| 換居戶 | 無租金補助 |
租賃住宅服務業快速成長，專業管理成為租屋趨勢
自 2018 年《租賃住宅市場發展及管理條例》上路以來，包租代管計畫迅速擴展。根據統計，截至 2024 年底全台包租代管累積契約數已超過 10 萬件，至 2025 年第一季止，租服業者登記家數更已達 1,826 家，其中 28 家管理戶數超過 800 戶以上，顯示過去缺乏管制的租賃住宅服務業（租服業）已逐漸走向制度化、規模化經營。
包租代管業者資格與規範
依據《租賃住宅市場發展及管理條例》，租服業者必須參與 30 小時的資格訓練並測驗合格，登錄後領取證書，有效期限為四年；於期滿前六個月內，附上最近兩年內再次受訓之證明，即能延長證書期限以確保其專業性。而執業者必須於租賃住宅服務業服務，並向直轄市、縣（市）主管機關申請許可並辦妥公司登記後，繳交營運保證金以及加入登記所在地同業公會。
有包租代管業者居間協助處裡租屋大小事，租屋變成一件方便又安全的事，房東租得放心、房客住得安心！
社宅包租代管第五期計畫啟動！婚育、弱勢租屋家庭精進措施！
為了擴大對租屋族的保障，中央社宅包租代管第五期計畫將在全台 19 個縣市啟動。除了延續對房東的「包租代管333優惠」外，新計畫特別針對弱勢、長者、身心障礙及婚育家庭，推出多項精進措施與加碼補助，希望能作為大家在人生各階段最安穩的後盾！
三大精進方向擴大對弱勢的照顧
第五期計畫特別強化了對弱勢族群的協助，讓居住可以更長久、更穩定：
- 強化弱勢租屋協助：依案件類型與房客身分調整房東修繕補助及業者服務費，並延長房客租期，一次最長可簽訂 3 年租期，以保障居住穩定
- 弱勢關懷獎勵制度：新增「 弱勢關懷獎勵金 」，鼓勵業者結合社政單位及民間團體，並透過教育訓練提升社福關懷量能
- 換居專案加碼補助：針對長者及身障者，提供搬遷費、租金差額補助，以及業者開發費與修繕補助，滿足多元居住需求
婚育家庭專屬補助
為響應中央的「 青年婚育租屋協助專案 」，第五期計畫首度納入對年輕家庭的支持！未來計畫核定後，符合新婚家庭或育有未成年子女的家庭身份資格的申請者，透過包租代管承租房屋，即可申請「 育兒安全設施補助 」：
- 補助金額：每年每戶最高 6,000 元
- 補助項目：可用於購置居家安全用品，如防墜設施、防撞條、防撞地墊、插座安全蓋、安全鎖等
這些貼心的措施，旨在幫助所有租屋家庭打造一個更安全、更安心的生活環境，讓租屋不再只是暫時的棲身之所，而是一個溫暖的家。
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