認房不認貸是什麼？認房不認貸有望振興中國房市？北上廣深都宣布認房不認貸！
8 月 30 日，廣州和深圳兩市政府先後發出通知，將房產限購政策由“認房又認貸”改為“ 認房不認貸 ”。這一變化被普遍認為有助於降低購房成本、修復市場信心。
編按：2023 年是中國房市震盪的一年，從前陣子的碧桂園、恆大集團等案件都可以看出中國房市的變化。 2023 年 8 月 30 日，中國「 廣州 」、「 深圳 」兩市政府先後宣布將房產限購政策改為「 認房不認貸 」，消息一出便引起諸多專家學者熱議，至 2023 年 9 月中已有約 30 個城市跟進。
據大陸媒體報導，北京、鄭州兩地更於 2023 年 10 月底發布公告，將進一步執行「認房不認貸」政策！
究竟「 認房不認貸 」到底是什麼？認房不認貸真的能重振市場信心嗎？其他一線城市會不會陸續跟進？一起到內文深入了解吧！
認房不認貸是什麼？和認房又認貸差在哪？
8 月 18 日，國家住建部等三部門發布《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，將“ 認房不認貸 ” 納入“ 一城一策” 工具箱。之後，中山、廈門、武漢、惠州等地都出台了相關政策。廣州和深圳則在“ 北上廣深 ”四大城市中率先落實該政策。
“ 認房不認貸 ”主要是購買二套房的評定標準，一般指商業銀行在確認購房者享有首套房住房貸款比例和利息時，只按照家庭名下是否還有房產來認定，不管家庭名下是否曾有貸款記錄。
而“ 認房又認貸 ”一般指個人購房者只要有貸款記錄，不管是否已還清，其首付和房貸利息都以二套的標準實施。該政策主要為一線城市在“房住不炒”總調控方針下實施的限購政策。
認房不認貸對廣深有什麼影響？
中指研究院華南分院總經理楊紅俠認為，廣州落實“認房不認貸”有助於降低居民購房門檻和成本，更好滿足剛性和改善性住房需求，修復市場信心。深圳跟進落實政策，也將在短期內明顯提振市場活躍度，激發市場剛需和改善性需求入市。
廣東住房政策研究中心的李宇嘉認為，新政惠及多類人群。目前存在改善性需求、都市圈內住房需求的房客，以及要從中山、江門、肇慶等地進入廣州的年輕外來人口，都會在政策落地後享受到更低的購房門檻、承擔更小的房貸壓力。
認房不認貸有望提振中國樓市？
此前，中國曾經歷過兩輪房地產市場調控週期。“ 雙認 ”政策曾作為一項抑制性政策，有效地壓制了市場的炒房行為。
根據貝殼研究院統計，從成交量看，在 2016 年末至 2017 年初一線城市重啟“認房又認貸”政策後，2017 年深圳、上海及北京全年二手房交易量分別同比下降 34%、54 %、49%。
從成交價來看，“認房又認貸”也有效抵制了房價上漲。北京在兩次啟動“雙認”政策後，二手房價格均經歷了約一年的下跌期，房價累計跌幅均達到15%。
當市場低迷時，取消“雙認”政策能夠一定程度上刺激樓市。
2022 年 3 月 1 日，鄭州率先試水取消“雙認”政策，隨後南京、太原、蘭州等城市跟進。根據貝殼研究院統計，當月鄭州二手房成交環比上漲 106%。
根據中指研究院統計，目前執行“認房又認貸”的城市，除了一線城市還有成都、西安等十餘個核心二線城市。
廣州、深圳為什麼需要認房不認貸？
2023 年“ 金九銀十 ”即將到來，“認房不認貸”的釋放，也許是廣深樓市的一場及時雨。
2023 年二季度以來，廣州房市整體供求出現回落。據中指研究院統計，7 月廣州新建商品住宅成交面積環比連續四個月下滑。進入 8 月後，廣州新建商品住宅成交延續小幅回落態勢，同比降幅仍在 30% 左右。根據廣州中原發展研究部數據，8 月廣州新房成交量環比下降 20%，同比下降 32%。
深圳市場成交情況同樣不容樂觀。根據中指研究院數據，8 月 1 日至 26 日，深圳新房住宅成交 19.13 萬平方米，環比下降 24.5%，同比下降近兩成。
國家統計局數據顯示，2023 年 7 月份，廣州、深圳新房價格環比分別下降 0.2% 和 0.6%，二手房價格環比分別下降 1%、0.9%。
“ 認房不認貸 ”落地廣深後，將會有更多購房者享受到首套房貸款的首付比例和房貸利率。廣州有貸款記錄、本地無房的家庭，過去首付比例在 40% ~ 70%，現在再次購買住房首付將降至 30%，房貸利率由 4.8% 降至 4.2%。深圳有貸款記錄、本地無房的購房人，此前首付比例最低為 50%，現在首付比例降至 30%，貸款利率從 4.8% 下降至 4.5% 。
認房不認貸有哪些影響？
認房不認貸實施，廣州看房量大增！
廣州“ 認房不認貸 ”當天，筆者以購房者身份，從中介處了解了房客們的反應。
廣州貝殼新房的一位中介表示，政策出台前，不少改善型購房者受到“ 認房又認貸 ”的限制，首付壓力大，普遍持觀望心態。新政出台後一天，新盤看房、諮詢量明顯上升，僅廣州番禺蓮花山附近的保利領秀城、凱德山海連城等三處新盤，向中介報備看房的人數就已逾千人。
另一位中介表示，二手房買家也受到了激勵。他所維護的文船生活區，東港花園等幾處樓盤位於廣州黃埔文沖附近。其中部分房源價位在 300 萬元上下，交通便利，能夠滿足部分家庭的剛需。政策放出當日，此類房源的看房、諮詢量較前一天多出六成。
要回答“認房不認貸”能給廣、深帶來多少市場優化預期，可以參考鄭州樓市在八月份的表現。
與廣、深兩地類似，二季度後，鄭州樓市也存在市場積壓需求基本釋放、潛在購房者信心不足等負面因素，交易量低迷。據克而瑞河南地區統計，7 月鄭州主城區成交約 39.28 萬平米，環比下滑 25%；環鄭地區成交約 34.64 萬平米，環比下滑 20% 。
認房不認貸刺激鄭州樓市發展
8 月 3 日，鄭州推出十五條政策刺激樓市，成為首個落實“認房不認貸”的城市。“鄭十五條”推出後的首月內，對當地市場的刺激已經顯現。
鄭州貝殼新房一位中介告訴筆者，政策出台後一周，鄭州部分新盤交易量明顯上升。以華潤·潤園為例，8 月第一周過後，該新盤已成交 40 餘套，主要是三居室，是七月份同期交易量的兩倍。
另一位鄭州貝殼二手房中介介紹說，他負責維護的幾處樓棟都屬於電力新村小區，8 月 3 日後，成交了近 10 套，接近今年 3 ~ 7 月內的成交量之和。該區域內的看房量也出現明顯上升，達到了前一周的 220%。
8 月內，“ 認房不認貸 ”等政策有效釋放了鄭州市場的改善性需求。據克而瑞河南區域統計，鄭州新政施行一周後，8 月 14 日至 8 月 20 日內，鄭州二手房成交約 20.46 萬平米，成交量環比上升 27%。購房意願集中在位置好、房屋品質高的主城區，成交面積約 15.02 萬平米，佔總成交量的 73.4%。據諸葛找房數據，鄭州 8 月全市場房產均價為 12,113 元每平米，環比上月下降 0.03%。
中國其他城市是否會跟進認房不認貸？
廣州、深圳打響認房不認貸第一槍
各地根據實際情況不同，實行不同的“認房”和“認貸”政策。一線城市解除限購能帶來明顯利好，但“認房不認貸”會帶來的炒房風險又不容忽視。廣、深邁出第一步，意義重大。
李宇嘉表示，廣州率先落實該政策，是出於自身市場的特殊性。“廣州的供求關係和房價水平是四個一線城市中最弱的，所以，政策調整可能帶來的房價大漲、供求失衡、投資炒作氾濫等風險就相對較弱。”
李宇嘉還表示，廣、深落實“認房不認貸”後，北、上也大概率會跟進。從杭州、鄭州的經驗來看，解除限購併不會引發樓市大漲，“廣州’認房不認貸’施行後，同樣能打消北京上海的部分顧慮，比如擔心外地人來炒房，觸碰’房住不炒’等。”
北京跟進認房不認貸？
李宇嘉的判斷，基於北京二手房市場不斷增大的下行壓力。據諸葛找房數據，2023 年 7 月，北京二手住宅市場均價為 62,855 元/㎡，環比上漲 0.59%，同比上漲5.32%；二手住宅成交 9,718 套，環比下降 16.27%，環比降幅較上月擴大5.68%；同比下降 20.36%。
中指研究院市場研究總監陳文靜認為，“’認房不認貸’能夠有效釋放改善性住房需求，短期內北京同樣存在優化相關政策的預期。”不僅如此，若北京實質性政策盡快落地執行，北京房地產市場活躍度有望提升，從而帶動全國市場逐漸企穩修復。
當前，在北京“認房又認貸”條件下，普通住宅二套房首付比例高達 60%，貸款利率約為 5.25%，若實行“認房不認貸”政策，普通住宅二套房首付比例最多可降至35%，房貸利率可降至 4.75%。
然而，由於各城市目前處於“一城一策”框架下，樓市供求關係之間也存在顯著差異，陳文靜認為，儘管北京有希望跟進“認房不認貸”，但要全面執行該政策的可能性仍較小，預計將通過一區一策或針對特定人群（多孩家庭、老年家庭）等方式推進。
除了“ 認房不認貸 ”以外，以北京為代表的一線城市還可以通過其他方式改善需求端。對此，陳文靜列舉了可能的幾個方向，如降低二套房首付標準、下調房貸利率加點數、調整普宅認定標準、降低非普宅首付比例等。
💡編按：在廣深打響認房不認貸第一槍後，「北京」、「上海」也在 2023 年 9 月 1 日晚上宣布跟進落實「認房不認貸」政策！除了北上廣深四個一線城市落實，中山、武漢、惠州等約 30 個城市都紛紛響應！
據傳，當四個一線城市都宣布實施認房不認貸後，周末成交量隨即起色，更讓大陸房地產類股於 2023 年 9 月 4 日大漲。
究竟認房不認貸未來會如何發展，讓我們持續關注下去吧！
《虎嗅網》授權轉載
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