國民住宅｜國民住宅是什麼？國宅申請出租要抽籤？延壽國宅新案即將銷售！
想必大家都聽過「 國宅 （ 國民住宅 ）」吧？台北市近年房價不停飆漲，在 2020 年房市熱搜五大社區中，前四名就都被「 國宅 」佔據！因為建設時間較早，且大多位在市中心的精華地段，在大眾運輸系統、生活機能、文教機能都名列前茅的優勢下，再加上相較一般建案更為親民的價格，直接讓國宅一舉成為不少民眾心中入住市中心的購屋首選！
不過，國民住宅到底是什麼？國宅只能用買的嗎？買國宅要注意什麼？如果你也想要購買或是承租高 cp 值的國宅，那一定要先做足功課才不怕吃虧，快來和我一起認識國民住宅！
編按：國宅好消息頻傳！台南安平二期國宅海砂屋都更案已拖延逾十年，終於即將於 2023 年底啟動拆除作業！預計最快 2024 年中動工。
此外，北市最大的海砂屋都更整合案「 延壽國宅 」也將完成最後一塊拼圖。中華工程在 2023 年 4 月 20 日舉行原延壽國宅J區「中工鳴森苑」的動土典禮，每坪單價上看 120 萬元，預計最快 2023 下半年開始對外銷售、 2027 年完工。
究竟什麼是國宅？快和筆者一起到內文探索吧！
國宅是什麼？
「 國宅 」，全稱是「 國民住宅 」，最早始於 1950 年代。是當時政府為了滿足大量的住房需求，透過美援、土地增值稅收、社福基金作為資金基礎，針對多元對象進行住宅興建的住宅政策。
「國民住宅」廣泛的定義是只要由政府直接規劃興建的住宅，或是政府輔助人民自購的住宅，都屬於國民住宅的範疇。所以除了我們經常聽見的某某國宅以外，其他由政府規劃提供民眾購屋的住宅補貼，也都可以被包含在國宅政策的範疇中喔！
國民住宅發展歷程
國民住宅最一開始，其實是政府專門規劃興建給公務人員、低收弱勢戶居住使用，不過後來由於國宅供過於求、價格太高，使中低所得的弱勢戶無力承購，導致空屋過多。於是政府在 1999 年停止興建國宅，政策轉以房貸利息補貼政策取代直接興建，並配合實施行政院訂頒之「振興建築投資業措施」及「健全房地產市場措施」，最終於 2015年廢止《國民住宅條例》。
除此之外，雖然國宅較一般房價低，還有提供長期低利貸款，但申購國宅的自備款及每月償還貸款金額對於低收入戶而言的負擔仍較高，所以相關政府單位陸續出現興建出租國宅的呼聲。 1980 年 3 月台北市成為第一個提供出租式國宅的都市， 1999 年停止興建國宅後，政府也將國宅政策的規劃方向調整成「出租為主，出售為輔」。
總結來說，現在國民住宅已經不會再新建了（後來國家興建的公共住宅多改制為社會住宅了）！但是在法條廢止前已經完成興建、進入配售、租賃作業程序的國宅還有各項相關補助措施都會維持實施喔～～
💡延伸閱讀＞＞＞社會住宅資格？社會住宅申請流程？各縣市社宅出租資訊總整理！
國宅興辦方式
國民住宅的興辦方式大致可以分為以下四種：
- 政府直接興建：由政府取得土地、規劃設計、興建並配售的住宅。
- 貸款人民自建：由政府給予貸款，人民自備土地，自行興建管理維護的住宅。
- 獎勵投資興建：由政府提供獎勵，民間建築投資業自備土地、規劃設計、興建並出售的住宅。
- 貸款人民自購：由政府補貼利息，協助收入較低家庭購置民間的住宅。
國民住宅申請條件
國民住宅可以分成出租式及出售式兩類，承租及承購的申請條件彙整如下表：
| 類別 | 出售式國宅（過往） | 出租式國宅 |
| 出現 時間 |
1950 年代 | 1980 年代 |
| 主管 機關 |
內政部營建署 | 台北市政府都市發展局 |
| 申請 資格 |
・年滿 20 歲，當地設有戶籍者 ・本人、配偶及戶籍內直系親屬及其配偶都沒有自有住宅也沒有未清償的國民住宅貸款 ・與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者 ・符合行政院公告之收入較低家庭標準 【註】符合以下資格則不受第三點限制： （ 1 ）年滿 40 歲單身者 （ 2 ）父母雙亡，戶籍內有未滿 20 歲或已滿 20 歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄弟姊妹需照顧者 |
・年滿 20 歲，當地設有戶籍者 ・本人、配偶及戶籍內直系親屬及其配偶都沒有自有住宅也沒有未清償的國民住宅貸款 ・與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者 ・符合行政院公告之收入較低家庭標準 【註】符合以下資格則不受第三點限制： （ 1 ）年滿 40 歲單身者 （ 2 ）父母雙亡，戶籍內有未滿 20 歲或已滿 20 歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄弟姊妹需照顧者 |
| 租購 方式 |
・向當地縣市政府國宅單位提出申請 ・投標後，抽籤決定 |
・向都發局提出申請 ・依收件順序排定候補名單 |
| 租購 限制 |
・住滿一年後即可申請轉售、贈與或交換 ・承受人如果符合承購資格，即可續借原所有人的國宅貸款餘額 【註】取得使用執照 15 年以上的國宅，不受居住滿一年的轉售限制 |
・一次可租 2 年 ・一般戶累計租期最長11年 ・具特殊身份者則不受限制 |
| 售價／ 租金 |
過去約為市價的 6 折 | 約為市價的 4 折 − 6 折 |
| 貸款 利率 |
・貸款額度： 8 成 5 ・貸款利率： （1）國民住宅基金提供部分（100 年度為 220 萬元）：按中華郵政二年期定期儲機動利率加 0.042 % 機動計息（目前 1.262％ ） （2）超過國民住宅基金提供部分：按中華郵政二年期定儲機動利率加 0.875% 機動計息（目前 2.095％ ） ・貸款期限：最長 30 年 ・償還方式： （1）自撥款日次月起按月均等償還 （2）自撥款日次月起， 1 年至 5 年內付息不還本；自付息不還本期滿之次月起，按月均等償還本息 |
− |
| 備註 | 廢除國宅條例後，現在的ＸＸ國宅多改為ＸＸ社區，所以買賣雙方的資格、交易方式都已經與一般中古屋無異囉！ | 台北市國宅承租等候查詢系統 |
國民住宅優缺點？
國宅的優點
- 房價及租金較親民（不過現在有些案件都更後房價可能很高！例如：正義國宅）
- 管理費較便宜
- 扣除車位面積後，整體公設比相較現在的建案低！
- 開放式中庭設計有步道、花園等，適合老人、小孩居住
國宅的缺點
- 屋齡高，多在 30 年以上
- 部分施工品質、屋況差，例如：漏水屋、海砂屋、輻射屋等
- 公設比高（因為早期國宅都會把車位面積登記在公設內）
- 停車位少（部分社區車位要用抽籤的）
- 因為戶數較多、開放式中庭難掌控出入人口、社區較難管理
- 管委會品質不一
- 出租型國宅候租時間長
- 租約期滿後，如果要轉換身份，需要重新排隊登記，不可以直接續租
國宅買賣價格？國宅租金？漲多少？
新聞常常可以看到人家說「抽國宅像在抽樂透」，主要是因為國宅政策是政府為了滿足民眾的居住需求，而以低於市場價格推出的出售式住宅，由於市場價格低、興建數量少，所以如果買到再脫手都可以獲得大把利潤，導致對於當時中籤者來說抽國宅比買樂透還賺！
讓我們一起來觀察台北市出售式國宅的房價漲幅情況！
台北市出售式國宅
| 出售國宅 | 行政區 | 推出年度 | 推出單價 | 近年成交單價 |
漲幅 |
| 永吉國宅 | 信義區 | 1982 年 | 4.5 萬元／坪 | 63.50 萬元／坪 | 13.87 倍 |
| 正義國宅 | 大安區 | 1982 年 | 6.8 萬元／坪 | 87.80 萬元／坪 | 11.59 倍 |
| 忠駝國宅 | 信義區 | 1982 年 | 7.0 萬元／坪 | 91.10 萬元／坪 | 11.41 倍 |
| 興安國宅 | 中山區 | 1985 年 | 6.2 萬元／坪 | 85.60 萬元／坪 | 12.98 倍 |
| 成功國宅 | 大安區 | 1985 年 | 6.7 萬元／坪 | 83.60 萬元／坪 | 11.11 倍 |
| 大安國宅 | 大安區 | 1985 年 | 7.1 萬元／坪 | 94.60 萬元／坪 | 11.91 倍 |
| 新隆國宅 | 中正區 | 1986 年 | 4.7 萬元／坪 | 114.90 萬元／坪 | 23.25 倍 |
| 文化新城 國宅 |
北投區 | 1986 年 | 10.0 萬元／坪 | 38.80 萬元／坪 | 3.37 倍 |
| 新和國宅 | 萬華區 | 1992 年 | 13.5 萬元／坪 | 52.22 萬元／坪 | 2.87 倍 |
| 延壽國宅 | 松山區 | 1992 年 | 15.0 萬元／坪 | 84.50 萬元／坪 | 4.71 倍 |
| 百齡國宅 | 北投區 | 1993 年 | 8.0 萬元／坪 | 62.10 萬元／坪 | 6.74 倍 |
| 基河二期 國宅 |
中山區 | 1997 年 | 14.0 萬元／坪 | 67.70 萬元／坪 | 3.57 倍 |
資料來源：樂居網、實價登錄，筆者彙整（資料更新時間：2024/5/6）
台北市出租式國宅
除了出售式國宅，出租式國宅自 1980 年代推出之後，規劃的坪數以及提供的互別都相當多元，除了弱勢戶之外，一般戶也有很多的選擇！筆者幫大家統計台北市截至 2023 年 12 月 5 日止，所有出租國宅的出租資訊以及候租人數，來看看有沒有你心儀的國宅在出租中！
| 出租國宅 | 行政區 | 規劃坪數 （坪） |
規劃戶數 （戶） |
已租戶數 （戶） |
月租金 （元／月） |
候租戶數 （戶） |
| 中正 | 萬華區 | 10 | 一般戶：505 身障戶：18 |
一般戶：502 身障戶：18 |
2,700 − 3,000 | 一般戶：1,677 身障戶：209 |
| 萬樂 | 文山區 | 19 − 21 | 一般戶：216 身障戶：8 |
一般戶：214 身障戶：8 |
5,600 − 6,500 | 一般戶：132 身障戶：27 |
| 萬美 | 文山區 | 27 − 30 | 一般戶：185 身障戶：7 |
一般戶：185 身障戶：7 |
6,400 − 7,000 | 一般戶：15 身障戶：3 |
| 西寧 | 萬華區 | 12 − 24 | 一般戶：458 身障戶：17 |
一般戶：458 身障戶：17 |
4,100 − 8,700 | 一般戶：1,829 身障戶：162 |
| 華昌 | 萬華區 | 12 − 20 | 一般戶：490 | 一般戶：488 | 2,800 − 5,900 | 一般戶：463 |
| 貿三 | 內湖區 | 25 − 36 | 一般戶：114 | 一般戶：114 | 6,900 − 10,600 | 一般戶：93 |
| 軍功 | 文山區 | 32 − 33 | 一般戶：33 | 一般戶：33 | 6,600 − 7,500 | 一般戶：188 |
| 東湖 C | 內湖區 | 37 | 一般戶：42 原民戶：46 |
一般戶：42 原民戶：46 |
12,200 − 13,200 | 一般戶：168 原民戶：14 |
| 四四東村C | 信義區 | 37 | 一般戶：27 身障戶：2 原民戶：1 |
一般戶：27 身障戶：2 原民戶：1 |
16,000 − 18,600 | 一般戶：35 身障戶：8 原民戶：8 |
| 懷生 | 大安區 | 12 | 一般戶：102 身障戶：4 原民戶：11 |
一般戶：101 身障戶：4 原民戶：11 |
5,400 − 5,900 | 一般戶：1,126 身障戶：92 原民戶：14 |
| 34 | 一般戶：76 身障戶：3 原民戶：9 |
一般戶：76 身障戶：3 原民戶：9 |
13,600 − 15,300 | 一般戶：497 身障戶：33 原民戶：30 |
||
| 龍山綜 合大樓 |
萬華區 | 32 − 36 | 一般戶：39 身障戶：1 |
一般戶：38 身障戶：1 |
10,400 − 15,200 | 一般戶：317 身障戶：33 |
| 延壽 P |
松山區 | 20 − 24 | 一般戶：33 身障戶：1 原民戶：4 |
一般戶：33 身障戶：1 原民戶：4 |
10,200 | 一般戶：467 身障戶：43 原民戶：29 |
| 25 − 27 | 一般戶：23 身障戶：1 原民戶：3 |
一般戶：23 身障戶：1 原民戶：3 |
12,200 | 一般戶：218 身障戶：13 原民戶：20 |
||
| 30 − 34 | 一般戶：30 身障戶：1 原民戶：3 |
一般戶：30 身障戶：1 原民戶：3 |
15,300 | 一般戶：26 身障戶：0 原民戶：10 |
||
| 大理街 | 萬華區 | 32 − 34 | 一般戶：31 身障戶：1 原民戶：3 |
一般戶：31 身障戶：1 原民戶：3 |
14,100 − 16,100 | 一般戶：104 身障戶：14 原民戶：9 |
| 萬芳Ｃ | 文山區 | 32 | 一般戶：198 身障戶：8 原民戶：22 |
一般戶：198 身障戶：8 原民戶：22 |
13,500 − 16,100 | 一般戶：0 身障戶：0 原民戶：0 |
| 南港一號 | 南港區 | 27 | 一般戶：174 身障戶：14 原民戶：28 低收戶：42 單親戶：17 榮民戶：6 三代同堂：6 |
一般戶：173 身障戶：14 原民戶：28 低收戶：41 單親戶：17 榮民戶：6 三代同堂：6 |
10,000 − 11,000 | 一般戶：119 身障戶：40 原民戶：15 低收戶：93 單親戶：7 榮民戶：6 三代同堂：0 |
| 萬芳社區中心 | 文山區 | 23 | 一般戶：34 身障戶：8 原民戶：15 低收戶：21 單親戶：9 榮民戶：3 |
一般戶：33 身障戶：8 原民戶：15 低收戶：21 單親戶：9 榮民戶：3 |
10,000 | 一般戶：173 身障戶：16 原民戶：9 低收戶：29 單親戶：50 榮民戶：12 |
| 29 | 身障戶：8 原民戶：16 低收戶：23 單親戶：10 榮民戶：3 |
身障戶：8 原民戶：16 低收戶：23 單親戶：10 榮民戶：3 |
12,000 | 身障戶：22 原民戶：9 低收戶：23 單親戶：15 榮民戶：2 |
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| 31 | 一般戶：80 | 一般戶：80 | 14,000 | 一般戶：10 | ||
| 34 | 一般戶：74 三代同堂：6 |
一般戶：74 三代同堂：6 |
15,000 | 一般戶：20 三代同堂：2 |
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| 榮星 | 中山區 | 26 − 31 | 一般戶：20 身障戶：2 原民戶：3 低收戶：5 單親戶：2 榮民戶：1 三代同堂：1 |
一般戶：20 身障戶：2 原民戶：3 低收戶：5 單親戶：2 榮民戶：1 三代同堂：1 |
12,000 − 14,000 | 一般戶：194 身障戶：51 原民戶：27 低收戶：85 單親戶：33 榮民戶：8 三代同堂：26 |
| 萬寧 | 文山區 | 32.5 | 一般戶：10 | 一般戶：8 | 13,500 | 一般戶：34 |
| 延平 | 士林區 | 27 | 一般戶：25 身障戶：2 原民戶：4 低收戶：6 單親戶：3 榮民戶：1 三代同堂：1 |
一般戶：24 身障戶：2 原民戶：4 低收戶：6 單親戶：3 榮民戶：1 三代同堂：1 |
10,100 − 11,100 | 一般戶：195 身障戶：25 原民戶：14 低收戶：103 單親戶：25 榮民戶：1 三代同堂：15 |
| 台北市都發局等候承租國宅概況表 | ||||||
國宅買賣注意事項
整體來說，多數國宅還是提供相較一般建案更為親民的價格，不過如果想要購買精華地段的高 cp 值國宅，你還可以特別注意以下幾點：
- 「坪數扣車位」：
早期國宅經常會把車位面積登記在公設面積上，所以導致公設比可能比新建大樓還高，有些不良房仲甚至可能直接以權狀坪數計算單坪價格報價，讓民眾以為單價看起來比行情低（就是所謂的灌水）。
所以在購屋時，要記得注意看權狀上主建物及附屬建物的面積，把車位面積扣掉後計算實際單價才不會吃虧喔！ - 「屋況」：
由於國宅屋齡較高、較為老舊，所以建議購買前一定要親自到現場檢查物況，包含漏水、壁癌、海砂屋等等。 - 「社區品質」：
國宅規劃戶數、居住人口通常較多，再加上開放式中庭的設計，可能會使社區出入人口繁雜。所以如果到現場時可以觀察看看社區的環境品質、管委會經營狀況，也可以透過房仲、鄰居打聽看看國宅社區的居住情形喔！ - 「車位需求」：
較早興建的國宅，由於當時並非每個家庭都有汽車，因此並沒有每戶都配給車位，整體提供的車位數量也較少；不過汽車需求逐年增加之後，各國宅管委會可能對車位採不同管理方式，部分社區會以抽籤分配，因此可能會有停車位置不固定、抽不到車位的問題。
國民住宅案例
經過一整篇的整理，相信大家對國宅都有更深入的認識！如果你看完之後也想入手國宅的話，筆者在這邊幫忙整理了幾個最近房市交易熱絡的知名國宅案例，有興趣的話可以手刀瞭解看看！
正義國宅
- 正義國宅位在臺北市大安區忠孝東路三段上，屋齡 35 年，平均房價落在單坪 75 − 90 萬元，基地面積高達近 7,000 坪。
- 捷運忠孝復興站旁的正義國宅都更案，由龍麟建設擔任實施者、持股 55％ 的最大單一股東山圓建設主導，合建方則是三圓建設，都更整合、開發歷程耗時長達26年，被譽為「史上最困難都更案」。終於在 2021 年正式完工，定名為「台北之星 Diamond Tower 」，共有 A 、 B 、 C 三棟建物，是豪宅、商場及辦公室的複合建築體。
- 「台北之星」目前已在 2022 年 Q1 取得使用執照，建案開價落在單坪 250 − 300 萬元。
- 「Diamond Tower 新光三越」已經在 2023 下半年正式開幕，與在東區已經擁有三大館SOGO百貨體系正面對決，各家知名新舊百貨匯聚東區商圈，可望為東區商圈注入新活水，讓東區商圈可以逐漸恢復往日光輝！
圖片來源：youtube
成功國宅
- 成功國宅位於臺北市大安區復興南路二段上，屋齡 37 年，平均房價落在單坪 74 − 92 萬元。
- 成功國宅擁有 38 棟建築物、 2,000 多的規劃戶數，位處大安區精華地段，周邊被高級住宅區圍繞，居住環境非常良好；此外，社區內超市、家樂福、郵局、托兒所一應俱全，加上鄰近敦南商圈、復興南路、成功市場等，生活機能各方面的條件都相當出色。
圖片來源：道銘
大安國宅
- 大安國宅位在臺北市大安區建國南路二段上，屋齡 36 年，平均房價落在單坪 77 − 95 萬元。
- 大安國宅社區由多棟建物組成，棟別間有小型花園環繞。大安國宅位在大安森林公園對面，鄰近大安區指標豪宅「元利信義聯勤」，步行 10 分鐘內可以到達捷運大安站或大安森林公園站，社區周邊文教資源豐沛。
圖片來源： google map ，筆者擷取
延壽國宅
- 延壽國宅共分為甲、乙、丙、丁四區，座落在臺北市松山區健康路、延壽街以及三民路上，平均屋齡 30 年，平均房價落在單坪 55 − 83 萬元。
- 延壽國宅社區位於民生社區週邊的精華地段，鄰近南京三民捷運站、民生圓環商圈，周圍有多個知名學區、松山醫院、松青超市、東社市場、鵬程公園、西松公園生活機能優異。
- 中華工程於 2010 年開始積極整合「延壽國宅」海砂都更案，其中，M 區於 2017 年完工推出「中工常翠」； K 區於 2020 年完工推出「中工耘翠」：I 區則於近期整合推出「中工碧硯閣」，目前正在興建中，預計 2024 年下半年完工： 最後一塊 J 區，於 2012 年開始推動都更，歷經 10 年終於整合完成，於 2022 年 7 月正式啟動拆除儀式。
💡延壽國宅最新消息：
被譽為北市最大海砂都更案的「 延壽國宅 」，即將完成最後一塊拼圖！中華工程於 2023/4/20 舉行原延壽國宅J區「中工鳴森苑」案的動土典禮，預估最快 2023 下班年開始銷售、2027 年即可完工交屋！
中工鳴森苑基地面積超過 3,000 坪，預計興建地上 21 層、地下 4 層的SRC建築，每坪單價上看 120 萬元，整體總銷預估將達到 100 億元！
圖片來源：好房網
三大公共住宅比較
國民住宅、社會住宅、合宜住宅傻傻分不清楚？到底要怎麼租？除了可以到每一篇住宅專文深入了解，以新北市的規定為例，筆者在這邊特地幫大家彙整了三種出租式公共住宅重點，讓你一看就懂！
| 類型 | 出租式國民住宅 | 出租式合宜住宅 | 社會住宅 |
| 原先 規劃 |
出售為主，出租為輔 | 出售為主，出租為輔 | 只租不售 |
| 承租 資格 |
・年滿 20 歲 ・設籍於當地 ・本人、配偶及戶籍內直系親屬及其配偶都沒有房子也沒有未清償的國民住宅貸款 ・符合行政院公告之收入較低家庭標準 ・有配偶或是與直系親屬設籍於同一戶 【註】以下兩類不受第五點限制 （ 1 ）40 歲單身者 （ 2 ）父母雙亡，戶籍內有未滿 20 歲或已滿 20 歲仍在學、身心障礙、沒有謀生能力而需照顧的兄弟姊妹 |
・年滿 18 歲 ・設籍或就學、就業於臺北市、新北市、基隆市或桃園市 ・申請人、配偶、戶籍內直系親屬，在臺北市、新北市、基隆市、桃園市都沒有房子 ・家庭年收入低於新北市家庭年所得 50% 分位點，且家庭每人每月平均收入低於新北市當年度公告最低生活費的 3.5 倍 |
・年滿 20 歲 ・設籍或就學、就業在新北市 ・申請人、配偶、戶籍內直系親屬及其配偶，在新北市都沒有房子 ・家庭年收入低於新北市家庭年所得 50% 分位點，且家庭每人每月平均收入低於新北市當年度公告最低生活費的 3.5 倍 ・申請人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，都沒有承租新北市國民住宅、公營住宅或社會住宅 |
| 租期 | ・一次可租 2 年 ・一般戶累計租期最長11年，特殊身份戶不受限制 |
・一次可租 5 年 ・可續租 |
・一次可租 3 年 ・一般戶累計租期最長 6 年；特殊身分戶最長 12 年 |
| 租金 | 約市價 4 －6 折 | 約市價 7 折 | 約市價 7 －8 折 |
| 限制 | ・不得申請租金補貼 ・不得轉租 |
・不得申請租金補貼 ・不得轉租 |
・不得申請租金補貼 ・不得轉租 |
| 承租 順序 |
依序配租 | 電腦抽籤配序 優先戶可優先選擇 |
公開抽籤 |
| 優點 | ・租金親民 ・管理費較便宜 ・公設比低（扣車位後） |
・租金親民 ・可以入籍 |
・租金親民 ・屋齡較新，建築品質高 ・可以入籍、報稅 ・選擇較多 |
| 缺點 | ・戶數多、社區品質不一 ・屋齡老舊、屋況不佳 ・候租時間長 ・停車位少 ・選擇較少（現已無興建） |
・戶數多、社區品質不一 ・選擇較少（現已無興建） |
・戶數多、社區品質不一 ・中籤率不高 ・很多是空屋，需自備傢俱 |
【參考資料】
【延伸閱讀】
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