社會住宅怎麼來的？社宅的土地來源？社宅前置整備工作有哪些？

依據內政部不動產資訊平台統計，截至 2025 年 3 月底，全台 22 縣市包含已完工、興建中、待開工、規劃中的社會住宅總計接近 18 萬戶，社會住宅的興建已經遍及全台！但你有沒有想過，蓋社宅的土地是從哪裡找來的？政府又是如何決定要蓋在哪裡？社宅基地真正可以開工動土之前的準備工作又有哪些？接下來就跟著我們一起來揭開社宅誕生的幕後故事吧！

社會住宅土地怎麼來？

為了讓民眾擁有便利、良好機能的居住環境，社宅通常會優先選在生活機能較佳的區位，然而如果由政府直接買地來蓋，光是市區內精華地段的高額地價，租金恐怕會變成「豪宅價」！或甚至是需要編列更多預算來負擔興建的成本。為了不讓社宅變得遙不可及，政府的做法不是砸大錢買地，而是「找現成的地來用」！

興建社宅的首選基地是公有土地，如果地方政府手上有閒置土地，且沒有特別的規劃用途，就會規劃興建社宅。因此在市中心優先盤點的往往是非公用或低密度使用的公有土地，像是荒廢的舊軍營、閒置空地、老舊公有建物等，這些「最貴的公有地」當然成了社宅最理想的基地！

此外，還有一些屬於特種基金的國有土地以及國營事業土地等，雖然不能直接無償使用，但可以透過長期租用的方式取得。這樣一來，政府就不用花大筆預算買地，也不會排擠到其他施政項目。

社會住宅土地資源盤點！ 

賴清德總統上任後提出「百萬租屋家庭支持計畫」政見，政府預計到2032年要再興建13萬戶直接興建社會住宅，然而蓋社宅的土地取得不易，因此社宅用地的取得也需要採取多元方式，才能加快社宅的興辦效率。以下分別介紹各種社宅興辦模式：

1.閒置公有土地興辦社宅

根據統計，截至 2024 年底台灣「最大土地公」國產署已透過撥用、捐贈、出租、出售等方式提供至少 86 公頃、並保留高達 134 公頃國有土地，提供社會住宅興辦的主管機關內政部與國家住宅及都市更新中心規劃及興辦社會住宅。像是新北市中和區的「保二安居」社宅原址便是保二總隊辦公室和宿舍，採公辦都更重建警察辦公廳舍、同時分回 476 戶社會住宅；台北市南港區「玉成社宅」原址則是衛福部胸腔病院，一樣採都更分回 410 戶社宅；而桃園市中壢區「龍岡好室」原址是陸軍龍翔營區，除了蓋社會住宅，也同時興建國軍宿舍，提供 160 戶社會住宅。

2.整體開發區留設社宅

除了活用國有土地興辦社宅，政府也會在都市開發區辦理區段徵收、市地重劃開發的過程中，要求直轄市保留 5% 的土地，其他縣市則保留 3%，將這些地專案讓售給中央政府興建社會住宅。這種透過整體開發區留設社會住宅用地的方式，除了能確保未來社宅用地供應穩定，也更適合採取「小造鎮」模式規劃，將托嬰、幼兒園、長照等提升居住品質的公共設施一併納入，讓社宅不只是提供單純的居住空間，也提供鄰近地區豐沛的社福資源，為有養育、照護需求的家庭提供支持。此外，政府也開始結合產業園區興建社宅，讓工作地點與居住空間更接近，減少長途通勤的負擔，提升生活便利性。

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3.老舊或閒置公有房舍轉型社宅

除了從零開始興建，政府也會選擇閒置國有宿舍與房舍，將空間活化變身為社宅。例如高雄前鎮的「梧州好室」社宅，就是從舊學生宿舍整修而來，提供 99 戶低公設、採光良好的住宅單元；台北市中山區「新興社會住宅」原為屋齡超過 50 年的傳統市場和教師住宅，2017 年經建物結構補強及整建修繕後，開放民眾抽簽入住，目前約有 30 戶社宅家庭居於此。將閒置房舍轉變為社宅，讓更多人能選擇適合自身條件和需求的租屋！

4.包租代管社會住宅

而在短期內，為了因應現下的住房需求，政府透過包租代管政策，鼓勵民間房東釋出房屋，提供稅賦減免，讓市場中的房源也能成為社宅的一部分，提供民眾多元居住選擇；另外也透過租金補貼機制，實際減輕民眾的居住負擔。

社宅興建前置作業！

一塊地在興建社會住宅之前，必須經歷一系列周全的前置作業！從評估選址、決定戶數與房型比例，到社福設施、周邊環境的規劃，每一步都要以滿足住戶需求為出發點，還要將鄰里與街區發展納入考量，因此可不是一項簡單的工程！那麼，在蓋出一棟機能完善、符合地方需求的社宅前，到底要準備哪些事呢？就讓我們一起來看看吧！

社宅選址

買房子、租房子最看重的就是地點了，蓋社宅當然也不例外！在選址時，政府會優先考慮交通便利、生活機能佳的區域，同時鎖定 人口超過 5 萬或雖未達 5 萬但呈現成長趨勢的鄉鎮市區。而在眾多地點中，基地形狀方正、具一定面積的公有或國營事業土地等開發彈性較高、適合規劃完整住宅社區的土地便會是優先選擇！

社宅基地在初步篩選完成後，國家住都中心就會開始和各機關協調，透過租賃、協議價購或捐贈等方式取得土地。但別以為選好地點就能馬上開工，興建社宅還有不少關卡要過！

首先，部分土地可能需要進行都市計畫變更，或解決原土地的使用現況問題。無論社宅基地是 單一地塊或跨越多個街廓，都必須符合都市計畫的總容積率規範，以確保合理的建築密度。此外，當開發面積達一定標準時，還需要通過地方政府的都市設計審議及交通影響評估審查，確認未來社宅對周邊環境的影響降至最低。

社宅基地現勘

由於每塊社宅基地的環境條件與需求定位都不同，要打造真正符合當地居民需求的社宅，除了透過資料庫查詢來掌握都市計畫、人口組成、租金行情等最基本資訊，許多關鍵細節則必須由規劃人員親自走訪現場實地勘察來掌握。例如：確認基地的使用狀況，確保地界清楚、沒有違法占用；若基地內有重要樹木，也需評估是否移植或保護。此外，社宅基地周邊的生活機能也是探勘重點，像是學校、市場、公園的動線，也會影響未來社宅人行道或街角廣場的設置。

交通狀況則是另一個關鍵，規劃人員會到現場觀察基地周邊道路的尖峰、離峰車流，以作為規劃停車場出入口與車道退縮設計的評估，確保未來社宅住戶與周邊居民的交通流暢度。

然而，有些當地特色是「到現場也看不出來」的，例如：

• 當地家庭結構：是以小家庭為主，還是三代同堂較多？這會影響社宅房型比例與社福設施規劃。
• 社區活動空間：居民平常在哪裡聚會聊天？如果社區互動頻繁，可能需要設置更多公共空間。
• 停車需求：當地居民是否面臨停車困難？這會決定社宅停車場的使用對象與規模。

而這些現場看不出來的項目就需要請教村里長，透過在地人的第一手經驗，了解社區的真實需求！

社宅房型比例規劃

一般建案會依據市場需求來決定產品定位和房型占比，那麼只租不賣的社宅，是如何決定要蓋多少間套房、一房、二房或三房呢？答案其實很簡單——就是依照數據看需求，再加上彈性調整！

先來看看數據怎麼說！根據內政部的《社會住宅規劃設計興建及營運管理手冊》，建議的房型比例是套房 / 一房 60%、二房 30%、三房 10%。這個規劃並不是隨便抓的！而是考量到社宅租戶多為學生、社會新鮮人，或者小家庭，進而推測這些族群最需要的是套房或一房型。

此外，根據全國統計資料，目前 1～2 人的小家庭已經接近 6 成，而國家住都中心參考家戶人口數調查及既有社會住宅招租經驗，現有社宅的申請者中，也有超過 60% 在搶套房 / 一房型，需求明顯最大，因此將依每個地方的居住需求不同，調整房型比例當然不能一成不變！舉個例子，新竹縣湖口鄉的 「新湖好室」 就做了不同的調整。湖口是新竹縣人口第三多的城鎮，且人口還在持續成長，當地三代同堂的家庭很多，住屋空間也相對飽和，所以政府把房型比例調整為 5：4：1，提高二房型的比例，來滿足更多家庭的需求！

房型	內政部建議比例 （一般地區規劃）	成家需求較高地區規劃
套房 / 一房型	60%	50%
二房型	30%	40%
三房型	10%	10%

未來，隨著家庭結構的變化，社宅的房型比例也會持續調整，不會只固定一種模式。畢竟，不管是學生、新婚夫妻，還是帶小孩的家庭，每個族群的需求都不同，社宅當然要越來越靈活才能跟得上時代需求！

社宅混居模式訂定

社會住宅不只是提供房子，更是一種生活型態！不同的人住在一起，彼此尊重、交流生活經驗，才能讓社區更有溫度。這也是為什麼世界各國的公共住宅大多採取「混居模式」，讓不同族群、年齡、收入的人共同生活，透過日常互動，增進理解與包容。

在台灣，社宅的混居模式以「60% 一般戶、40% 優先戶」為原則，一般戶指的是符合一定所得與財產限制，且在當地有就業、就學需求的居民；優先戶則包括低收入戶、身心障礙者、育有兩名以上未成年子女的家庭等符合《住宅法》第 4 條規定的社會或經濟弱勢族群。這樣的設計，不但讓各種背景的居民都能在此安心生活，也讓社宅成為一個多元、共融的社區！

類別	比例	適用對象
一般戶	60%	符合所得與財產限制，且有當地就學、就業需求的居民
優先戶	40%	低收入戶、身心障礙者、育有兩名以上未成年子女的家庭 （符合《住宅法》第 4 條規定的弱勢族群）

那麼，社宅怎麼維持居住品質呢？當住戶背景多元，為了確保社區環境良好，就需要制度化的管理與完善的社區機制來維持秩序與和諧，像是：

• 合理的租賃契約與住戶公約，確保住戶遵守社區規範。
• 定期社區訪視與關懷，讓住戶在有需求時能獲得幫助。
• 引入智慧化的物業管理，提高社區安全，確保公共設施維護。

為了讓社宅不只是住的地方，更能成為滿足不同族群需求、鼓勵鄰里互動交流的平台，政府也設計了許多共融措施！例如引入社福機構與非營利組織，舉辦各種社區活動讓不同族群有更多互動機會，以增進鄰里情誼；或是打造共享公共空間與多功能公共設施，讓社宅居民與周邊社區共享，以促進鄰居間的友善關係。

社宅附屬設施規劃

社會住宅除了滿足一般大眾最基本的居住需求，根據住宅法規定，可以保留一定空間，為有長照、身心障礙、托育、幼兒園等服務需求的家庭建置相關設施，也可以針對社區文康、商業、餐飲、青年創業等活動規劃相關空間，來進一步提升社宅所在地的生活機能和公共服務品質。以下就對大眾最有感的幼兒照顧、老年照顧和停車需求等課題，分別介紹相關設施規劃背後的考量：

社福設施規劃

一面忙著拚生活，一面擔心長輩的照護、小孩的照顧，無非是許多家庭在生活中遇到的一大難題！因此，社宅興辦單位會與衛福部、教育部、地方政府合作，引入托嬰、長照、身心障礙服務等社福設施，滿足育兒和養老家庭的各項日常需求！ 

首先是長照設施！隨著人口高齡化，長照需求越來越高，許多家庭都面臨如何妥善照顧長輩的問題。社宅內的長照設施提供更方便的選擇，讓家屬可以放心工作，長輩也能獲得專業照顧。例如：

• 日間照顧中心：白天提供照護與活動安排，讓長輩有專業看護，家屬能安心工作。
• 團體家屋：提供全天候照顧服務，特別適合失智長輩，讓家屬可以隨時探望。
• 小規模多機能：整合日間照顧、居家服務與臨時住宿，提供更彈性的照護方式。

再來是托育資源！「抽不到公托」是許多家長的痛點，社宅則直接在社區內設置托嬰中心與幼兒園，讓爸媽不用每天花時間接送到遙遠的育兒機構。而社宅托育資源又分為以下兩種模式：

• 大公托：較具規模的公共托嬰中心，提供穩定的托育服務。
• 小家園：類似家庭式的社區托育家園，讓孩子能在溫暖的環境中成長，降低分離焦慮感。

這些托育設施不僅讓住戶受惠，也能開放給周邊社區居民使用，真正做到讓社宅提升生活機能，改善整體育兒環境。

除了照顧長輩與幼兒，社宅還考慮到身心障礙者、求職者、家庭庇護與心理健康等需求，讓不同族群都能獲得適當的支持。以下分別舉例來看社宅還提供哪些社福資源！

• 身心障礙社區式照顧服務：多數新建社宅提供日間照顧、工作訓練空間（小作所）與社區居住單元，讓身心障礙者能在社區內獨立生活。

• 就業自立支持：設置庇護工場與就業服務站，協助身心障礙者培訓技能，也幫助一般民眾進行就業媒合。

• 家庭庇護：提供緊急庇護所與中長期庇護資源，幫助受暴者在安全環境下重新建立生活。

• 心理健康服務：設置社區心理衛生中心，提供心理諮商、個案管理與心理健康活動，讓居民的心理需求不被忽視。

在傳統住宅區可能因為不易找到合適空間布建服務據點，居民需要自己去尋找長照、托育或社福資源，而社宅則把這些設施帶進社區，讓居民不用跑遠，就能獲得合適的服務！

社宅停車場規劃

對許多開車族來說，回家後還要繞好幾圈找車位，甚至淋著雨衝去繳停車費，絕對是一天中最崩潰的時刻。社會住宅的停車場，正是為了解決這些日常困擾而有了以下四項貼心設計！

• 停車價格更划算，政府幫你省荷包！
  社宅停車費會依據地區市場行情，由專業估價師評定，確保價格公平、透明

• 住戶與訪客動線分流，確保隱私與安全！
  多數新建社宅讓住戶可以直接從停車場搭電梯回家，而訪客則設有獨立出入口，確保社區安全與隱私，讓住起來更安心。

• 友善車位設置，照顧不同需求！
  停車場內設有身心障礙者專用車位，還有婦幼專用車位，無論是行動不便的長輩、推嬰兒車的爸媽還是孕婦，都能有更友善的停車空間。

• 電動車未來趨勢，先預留好充電樁！
  隨著電動車普及，社宅停車場也預留了充電樁安裝位置，未來住戶若有需求，可以更方便地安裝充電設備，確保用電安全。

此外，政府在規劃社宅停車時，除了考量住戶的需求外，會再開放提供周邊居民臨停或承租。這樣不但能減少社區巷弄內的違停，還能讓整個區域的停車秩序變得更好、人行道更寬敞、步行環境更友善。完工後，停車場會交由專業廠商管理，確保維護品質，讓使用更有效率！

社會住宅對地方發展影響？

從前文的社宅前置作業、到附屬設施規劃介紹，都能看出社會住宅可不只是「租得起的房子」，它還能帶動整個地方的發展！年輕人願意留下來，商圈自然會日益蓬勃，而當經濟活絡起來，租金跟房價也就連帶相對穩定。更棒的是，社宅的混居模式讓不同背景的人住在一起，鄰里互動更多，社區氛圍更溫暖，彼此交流、互助的機會也變多了！至於社宅貼心的交通規劃，讓住戶可以少開車、多利用大眾運輸，通勤變得更方便，城市交通也因此更順暢！當社宅與城市規劃相輔相成，它不只是給人一個「住的地方」，更是打造一個有活力、可持續、人人都能安居樂業的社區關鍵！

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