泰國買房懶人包！泰國買房條件？泰國買賣房產繳什麼稅？
隨著台灣房價持續攀升、打房政策與市場管制收緊，在國內購屋門檻提高，需多投資人將眼光放到海外市場，希望尋找更具成本效益的投資方案。其中，泰國不動產近幾年可謂相當熱門，尤其是疫情後觀光業復甦，泰國的強勢產業持續成長，讓不少投資人看到商機。你也想到泰國買房嗎？想知道泰國買房有哪些條件？快跟著房感一起往下看吧！
泰國買房條件？外國人可以在泰國買房嗎？
參照泰國《 土地法 Land Act 2497 》第 8 章「外國人對土地權利的限制」，其中第 86 條規定，外國人不得直接擁有泰國土地，但在購買公寓（Condominium）等情況下，也能獲得不動產的永久產權（Freehold）。
同法第 87 條也規定，外國人在泰國可以取得的最大土地面積受法規限制，標準如下：
- 居住：每戶不得超過 1 萊
- 商業：不得超過 1 萊
- 工業：不得超過 10 萊
- 農業：不得超過 10 萊
💡編按：「萊」是泰國常見面積計算單位，常用於不動產領域，就像台灣常見的「坪」一樣。萊的面積很大，1 萊約等於 1,600 平方米公尺。想了解更多坪數換算？＞＞＞請點我！
外國人購買泰國公寓時，最常遇到的就是區分所有建物的外國人持有比例問題。泰國《 公寓法 Condominium Act 》第 2 章第 19-2 條規定，公寓中外國人持有的面積，合計不得超過該整體空間的 49%。
因此，選擇在泰國置產要注意持有面積、比例多少，如果想要購買分戶的公寓，還要跟開發商確認合約內容是否包含永久產權！
外國人如何申請泰國買房貸款？
外國人在泰國置產的貸款程序較為繁瑣，但只要找對通路，也能輕鬆申貸！台灣大部分設有分行的外商銀行，並無提供泰國買房的貸款。因此，直接向開發商洽詢是否有合作貸款的銀行，或是諮詢有在泰國設立分行的大型外商銀行，會是最有效的方式。
海外購屋貸款，除了和在台灣貸款一樣要注意申貸資格、貸款額度限制、估價標準，還要特別詢問是否需要兌換該銀行所屬國家的貨幣。舉例來說，台灣人想要申請泰國購屋貸款，可以洽詢在亞太地區設有分行的某新加坡商業銀行，諮詢申辦「國際不動產貸款項目 International Property Loan（IPL）」。
該項目專門提供海外置產融資、增轉貸，且貸款人資格限制上，開放非新加坡籍人士申貸，惟申請人年齡須介於 21 至 65 歲、僅針對有永久產權（Freehold）的公寓放款、需兌換新加坡幣（SGD），而貸款成數最高可達 70%（以購買價格或銀行估價結果較低者為準）。
泰國房地產權利有哪些？
與台灣不動產常見的產權種類，如所有權、地上權、定期租約不同，處理泰國房地產的法律及銷售問題，一般會以「永久權利」與「期限權利」來分類。這兩種權利類型，規範在泰國《民事與商事法》（Civil and Commercial Code）中的第三冊「特定契約（book III Specific Contracts）」與第四冊「物權（IV Property）」。以下就帶大家來了解泰國房地產權利的詳細資訊！
永久權利
外國人可以透過購買公寓（Condominium）類型的不動產，獲得永久權利。就和在台灣購買區分所有建物類型的社區大樓一樣，就算擁有該戶所有權，使用上也要遵守當地規範。在泰國，永久權利產權也可能受有營業或住宅用途限制。
此外，根據泰國《 土地法 Land Act 2497 》第 96-2 條規定，如果投資金額（達 4,000 萬泰銖門檻）、用途、目的受泰國泰國投資促進委員會（BOI，Board of Investment）批准，有機會直接獲得土地權利。只是該土地權利不得繼承、轉讓，且可以取得的最大土地面積，受先前提到的法規標準限制！
期限權利
住宅用途的不動產租賃，受泰國《民事與商事法》（Civil and Commercial Code）第 571 至 574 條（Section 537-574）規範。此外，外國人可以合法持有不動產的長期租賃權（Leasehold），土地或房屋的租賃契約，租期最長可達 30 年，且可以續約 2 次，總共可達 90 年。
泰國買房初期費用有哪些？
泰國賣房的成本高嗎？想在曼谷置產，需要繳納那些費用呢？其實在泰國買房要支付的初期費用，和在台灣差不多。這邊房感為大家整理幾項比較常見的成本項目：
過戶費用（Transfer Fee）
過戶費用並非稅款，而是類似於台灣進行不動產登記時，需繳納給行政機關的規費。過戶費用為不動產評估價值的 2%，習慣上由買賣雙方共同負擔。
舉例來說，如果是買賣雙方對半分配的話，台灣人想購買 1,000 萬泰銖的不動產，就要繳納其中的 1%，也就是 20 萬泰銖的過戶費用。
仲介費用
非政府機關收取的費用或稅費，視仲介業者規定支付，可能介於房屋總價的 3% 至 1%之間。為了確保服務品質與支付的費用相當，消費者可以挑選在經營名聲良好、無不良紀錄的業者合作，會更有保障！
社區管理費
泰國的社區管理費有分為兩種，購屋時一次性支付的稱為「償債基金（Utility & sinking fund expenses）」，約為每平方公尺 500 至 1,200 泰銖，會匯入公用基金，用以支付社區未來公設的維修、更換費用。通常越高級的社區，如知名建商興建、使用高級建材、社區含有許多多公用設施，要支付的償債基金越高。
此外，通常購入新成屋時，還要支付「設施安裝費（Utility installation fee）」，用以安裝電表、水表，通常為 1,000 至 5,000 泰銖。
泰國買房持有成本有哪些？
泰國買房千萬不能只看到初期成本！中間的持有成本也要清楚計算。尤其是台灣人進行海外置產時，可能委託物業管理營運在他國的不動產，並持續領取收益，要特別注意這筆收入是否達到台灣或泰國的課稅標準，並小心雙重課稅的問題。以下幫大家整理常見的泰國不動產持有成本：
台灣境外投資所得稅
在境外從事各項投資、營運活動所取得的利潤，要在所得獲配時，依規定申報！此外，按照《所得基本稅額條例》規定，同時符合以下 3 項門檻，才須繳納基本稅額：
- 海外所得合計大於新臺幣 100 萬元
- 一申報戶基本所得額（綜合所得淨額、海外所得、特定加計項目）合計超過新台幣 670 萬元
- 基本稅額（即基本所得額減去 670 萬元，乘以 20% ）大於綜合所得稅一般所得稅額。
由於個人基本稅額有課稅門檻，且境外已納稅額可扣抵應納稅額。所以，納稅義務人要記得將相關海外課稅、支出費用證明保留，以避免雙重課稅問題。如果有涉及應課稅或漏稅問題，納稅人要儘速自動補報補繳，可以加息免罰。
泰國土地及房屋稅（Land and building tax）
這項稅目在泰國屬於地方稅，各地區的規定不同，由當地市政府負責徵收。當年度 1 月 1 日持有土地或建築物者，不論國籍都要繳納稅款。要特別注意的是，公寓住戶共同使用的空間（法定公設），免徵土地及房屋稅，課稅上只計算所有權人專屬的部分。
土地及房屋稅的稅基為土地、建築物或公寓單位的評估價值（評估標準依照泰國《土地法》規定），用途不同的不動產，法定稅率相異，但應介於 0.15% 至 3% 之間。
管理費用及保險
購買泰國公寓，除了要在購入時一次性支付償債基金，還要支付管理費，以用於公共區域的維護、管理人員聘用等社區共同支出。通常越知名的物業管理（如國際飯店經營廠商）業者，收取的管理費用越高。公寓管理費會按月繳納，每平方公尺介於 70 至 150 泰銖之間。
此外，購屋時如果有合業者簽署管理協定，委託物業管理業者代為營運收益型不動產，也要特別注意是否有保險需要定期支付。
泰國房屋出售費用有哪些？
購買任何投資商品，最重要的就是「流動性」，也就是未來投資部位重組時，是否容易將財產脫手兌現。因此，購買泰國不動產也要將出售費用納入考慮。除了先前提到賣賣雙方共同負擔的 2% 移轉費用，常見的泰國房屋出售成本還有以下幾種：
印花稅（Stamp duty tax）或特種營業稅（Specific Business Tax，SBT）
泰國不動產的印花稅或特種營業稅，通常由款項受領人（賣家）支付，且為兩者擇一繳納。以不動產產權移轉登記是否滿 5 年為分界：
- 未滿 5 年，應繳納印花稅，稅率為不動產售價或評估價格（採較高者）的 0.5%
- 持有滿 5 年，應繳納特別營業稅，稅率為 3.3%
💡編按：由於不動產價值較難評估，因此泰國政府選擇以特種營業稅（SBT）課稅，而非一般海外置產時常見的特種營業稅（VAT）。
台灣／泰國所得稅
為避免雙重課稅，已經在泰國繳納房屋出售的個人所得稅，可抵免台灣的應納稅額，所以納稅義務人一定要記得保留相關證明文件！台灣的「海外財產交易所得」，計入個人最低稅負制課稅；泰國 2024/2025 的房屋出售所得稅，則在扣除成本後，以客觀淨所得，依下表等級距課稅：
| 收入（泰銖） | 稅率 |
| 0 至 150,000 | 免稅 |
| 150,001 至 300,000 | 5% |
| 300,001 至 500,000 | 10% |
| 500,001 至 750,000 | 15% |
| 750,001 至 1,000,000 | 20% |
| 1,000,001 至 2,000,000 | 25% |
| 2,000,00 至 5,000,000 | 30% |
| 超過 5,000,000 | 35% |
參考資料：普華永道（PwC）2024/25 年度泰國稅務指南
泰國買房費用懶人包！
相信看完以上介紹，讀者對泰國置產的潛在成本已經有基本的認識了！下表是筆者彙整前面提到的各種費用與支出項目：
| 成本項目 | 說明 | |
| 購買時 | 過戶費用 | 不動產評估價值的 2%（賣賣雙方共同負擔） |
| 仲介費用 | 介於房屋總價的 3% 至 1% 之間 | |
| 社區管理費 |
|
|
| 持有時 | 境外投資所得稅（台灣） | 設有課稅門檻、境外已納稅額可扣抵應納稅額 |
| 土地及房屋稅（泰國） | 稅率視用途不同介於 0.15% 至 3% 之間、公共空間免徵 | |
| 管理費用及保險 | 約 70 至 150 泰銖（每平方公尺／月） | |
| 出售時 | 印花稅/特種營業稅（泰國） |
|
| 所得稅（台灣/泰國） | 分級距納稅，已在泰國課稅可抵免台灣的應納稅額 |
泰國買房要注意！
由於對當地市場不熟悉，海外投資可能伴隨巨大風險。因此，挑選值得信任的開發商、不動產經紀業者、合作夥伴非常重要！此外，泰國與台灣的購屋流程略有不同，在決定置產時，最好先諮詢專業人士，或參加當地業者在台灣舉辦的說明會，以充分了解不動產的持有成本，與購屋要繳納的費用。
泰國買房近年來在網路上成為熱門關鍵字，如果對於台灣置產的風險、利潤與門檻抱有疑慮，尋找海外置產標的不失為一個可行的選項。建議消費者可以多關注泰國新建案新聞，或開發商的公開資訊，以尋找合適的投資目標！
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【參考資料】
- 泰國《土地法 Land Act 2497 》、《公寓法 Condominium Act》、《民事與商事法 Thai Civil and Commercial Code》
- 財政部新聞稿
- 普華永道（PwC）2024/25 年度泰國稅務指南（PwC Thailand: Thai Tax 2024/25 Bookle）
- 月旦會計實務研究，第85期《投資海外不動產法律與稅務問題》
- CBRE《Buying Process and Fees for Purchasing Condominiums in Thailand》
【延伸閱讀】
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