新竹房市懶人包｜新竹都市發展？新竹產業園區規劃？新竹重劃區表現？
新竹是目前全台稅收最高、人口移入最多、人口組成最年輕、生育率最高的城市。看看近年綜合所得中位數排行，新竹直接刷一排包下全台前 10 名！會有這種驚人表現，主要是因為受到當地科技產業的加持，相較其他縣市來說，竹科的經濟可以說是井噴式的發展，工作人口持續增加。
當外地人進駐新竹時，首要問題就是「住」，居住的剛性需求強烈，並在高薪的 buff 加乘下，造就新竹房價一飛衝天。另外因為受到丘陵地形限制與可開發的土地資源稀缺，新的建設開發可以說是非常困難，看台積電設新廠被趕來趕去的窘境就能明白。當然政府也不能坐視不管，必須不斷地想辦法拓展都市計畫範圍。因此，陸續催生出新的重劃區來解決當務之急。今天，就請大家跟著筆者的腳步，一起到內文探索「 新竹房市 」的發展狀況吧！
新竹都市發展軌跡
讓我們先來簡單了解大新竹的地理位置概況，在竹科出現之前，新竹市區的發展是以新竹火車站為中心，然後向外擴展。往東邊的丘陵地依序是清大交大，然後再往東南一整片、國道1號兩側的便是新竹科學園區；再往東是工研院，往北越過頭前溪，便是竹北市高鐵一帶。
從目前大新竹的科技業熱點來看，新竹市有竹科園區，竹北則有台元、昌益科技園區和湖口產業園區，大新竹科技產業鏈已經整合發展到一個很驚人的巨獸級別。美國矽谷是眾所皆知的科技巨頭搖籃，而竹科就是這些巨頭們的電腦設備硬體武器彈藥庫，對於不懂行的人來說看似沒甚麼，但對於 ICT 業內人士來說，新竹這個地方就如聖殿般閃耀。
我們先把時間拉回到 40 年前的 1980 年，那時工研院剛建立台灣首座 4 吋晶圓的積體電路示範工廠，並在新竹東郊金山區域成立科學園區，隨著時間推進，科技產業不斷的成長茁壯，整條產業鏈上中下游遍地開花，人們湧入竹科就如掏金潮般，當時的「科技新貴」這詞兒多麼令人嚮往。
一開始從外地來竹科工作的人匯聚在金山街一帶的新手村，飽和後就往外擴散，而後帶動了周邊地區關埔一期的開發，如今早已是金碧輝煌高樓雄起的豪宅區。接著 2007 年高鐵通車後帶動了竹北高鐵重劃區的開發，連同縣治一、二、三期重劃也一併的拉動起來。
💡延伸閱讀＞＞＞竹北重劃區買房指南！縣治一期規劃？縣治二期機能？竹北縣三建案！
不到 20 年間，這些高樓就跟筍子般一樣野蠻生長，除了補上了房市需求的缺口外，那些科技業的處長、經理賺了滿手現金後也將資金投入房地產。在這種強大的買氣下導致房價不斷推升，最誇張的時候短短 3 年漲幅達 9 成，所以在新竹常可以聽到老農的暴富傳說，只能說站在風口上，豬也能飛到外太空 。
新竹 AI 智慧園區
而大新竹的各個重大開發計畫仍然持續地發生，首先介紹的是 AI 智慧園區， 2023 年初開始爆火的 AI 人工智能，也在竹北設立了 AI 智慧園區，位置靠近竹北運動場，進駐的 AI 概念廠商有緯創、智邦、義隆電、普生等等。
園區兩年前的樣子，綠油油的一片素地，如今已經大樓挺立，這個驚人的速度就是資本市場與政策的力量，計畫於 2025 年末完工。
新竹高鐵站周邊開發
而高鐵站旁的生物醫學園區是最早的開發計畫，由台大分院進駐之外，還有生醫相關的廠商形成園區聚落，目前已趨飽和。不過，在園區之外的擴大區域將規劃成「 台灣知識經濟旗艦園區 」，這個區域會開發大學城、產業專用地以及國際示範村。目前的最新進度正在辦理區段徵收意願調查，估計成形最快還要再等個 10 年。
另外高鐵站旁近期的大型開發案，包括站前的聯發科大樓，未來會有空橋將高鐵與生醫園區串接；以及宏匯集團標下站前特定區開發經營權，將興建「新竹未來之心 Gateway Plaza」，並會成為竹北最高摩天樓，高度超過 200 公尺，預計 2028 年完工。
💡延伸閱讀＞＞＞
新竹關埔二期重劃區
前面有提到最早的關埔重劃區，已達飽和極度壅擠的狀態，所以位於它北側，台鐵沿線的土地現已畫作關埔二期重劃區，好不容易徵收完成後正在整地當中。這片土地分區計畫以商業區及產業服務區為主，占了 70% ，純住比例並不高。
💡延伸閱讀＞＞＞關埔重劃區買房指南｜關埔重劃區範圍？竹科機能？竹科交通改善工程！
新竹竹科X計畫
而政府投資最巨的大案就是竹科X計畫，位於公道五路的大潤發對面，這一大片土地原先是中油油庫還有台肥的土地。目前園區正在興建的就是第一軟體大樓，在開建之前，預訂進駐廠商就超額 1 倍，可見需求非常強烈，預估未來能創造 400 億產值。
軟體大樓設計的非常高科技，建築外觀也是美學在線，相當令人期待，目前一期工程已完成 60% ，預計 2024 年中完工，完成後還會有二、三期工程。
竹科X計畫的中心區域則是規畫成藝文高地，整體串連兒童探索館、展演中心、取水口古蹟，目前正在建設中。台肥剩餘的大片土地 19 公頃將會當作科商園區使用，中油的油庫區 9 公頃 拆除後目前還在做土壤污染整治，未來的發展仍在規劃中，而這一大片土地開發完成後，則預計帶來 2.1 萬就業人口。
新竹科技商辦廊道
在介紹完竹科X計畫和關埔二期後可以發現公道五路串連了這兩大精華區域，並且與國1交流道相交，這條大道在區域發展上相當重要，已形成了各科技大廠設立辦公樓的好地方。目前指標性的新商辦樓就是台肥 TFC ONE，包括輝達、艾司摩爾、英特爾、晶心科、科林國際大廠入駐，一完工即秒租完，需求非常強勁，年租金收入近 2 億元，可以預見關埔二期的商業區 在未來會成為科技商辦的一級戰場。
新竹金雅重劃區
除了上面提到的大型開發之外，另外還有一般純住宅區的都市計畫拓展，在市區北方的金雅重劃區從原本的農業用地，變更土地使用分區，使得此區域能夠合法開發不再限建，新竹在地的知名建商都在此插旗。重劃區整體的商業行為較少，主打高比例住宅區氛圍，公園綠地完善、生活步調悠閒，目前許多建案大樓已完工，發展逐漸成熟。也因為目前房價相對親⺠，與市區緊臨，吸引科技人才湧入，藉由公道五路串連起兩大科技園區，是未來發展可期的新興重劃區。
💡延伸閱讀＞＞＞
新竹將成為下一個「天龍國」？
從以上總總具體的大開發案，和第四次工業革命的 AI 科技席捲全球加持，可以預見新竹的科技就業人才還會再持續湧入，堅不可摧的房市剛性需求恐怕會讓房價繼續飆下去，未來只用「天龍國」這詞彙形容 新竹房市 恐怕不足表述。
《出張王》授權轉載
【延伸閱讀】
