2023房市如何？台灣房市怎麼看？教你用房市指標判斷房市景氣！
想要在 2023 低買高賣就要抓準房市景氣，想要掌握「房市景氣」必須透過「房市指標」。房市指標種類又可以區分為：供給需求面、價格銷量面及資金面。本文主要會聚焦在住宅市場，帶大家透過房市指標所代表的含義來判斷房市景氣循環，搞懂房市的短期走勢方向，畢竟與其直接掀牌告訴大家我的判斷，我更希望讓讀者們都能掌握這些方法，自行判斷且為自己的投資負責。
希望看完這篇文章，大家能對房市循環與相關指標有基本理解喔！
房市如何？看住宅的供需！
台灣的不動產市場主要分為兩塊，一塊是商用不動產市場，一塊是住宅市場。商用不動產包括大型商辦，旅館，購物中心，物流倉儲等標的，這是大型保險公司，上游投資方的資金遊戲，在此暫時不談。就讓我們專心聚焦在住宅相關的指標上吧。
從建造執照、使用執照看住宅的供需！
在蓋一棟建築物時，必定伴隨著建照，使照的申請。這些政府經手的統計數字，每個月都會經由「內政部營建署」在月底公佈。以下跟大家簡介兩項重要指標：建照與使照。
房市指標 1：住宅建照核發數量
可以用來評估建商開發新建案的供給多寡（也就是建商對於未來 房市 景氣的預判）。因為一般建案從申請建照後開始興建到完工交屋要等 2～3 年的建造期。因此當建商預測 2～3 年後房市景氣變壞，則現在建商就會減少申請建照或多推預售屋，避免到時候推出的案子賣不出去；反之，建商如果預期未來房市景氣更熱，則會在現在增加申請建照，且可能少推預售屋，畢竟未來賣可以賣更好的價格何必即在現在賣！
因此，建照核發數量總會先行反應未來房市景氣，因此稱他為「領先指標」。
房市指標 2：住宅使照核發數量
一般的住宅施工期間約 2～3 年蓋完後，才能向各地的工務局申請核發。拿到使照才能申請水電，所有權登記，辦理過戶等等手續。因此非常重要。
使用執照的核發數量也關乎建商對於短期房市景氣的預判。如果建商覺得現在的 房市 景氣不佳，就會努力展延建照時間，不去申請使用執照，畢竟申請使照之後屋齡就會開始計算。這樣等到房市景氣回溫時，可能屋齡也1-2歲了。
房市指標 3：建照 & 使照的循環
從建造執照&使用執照的消長，可以初步看出建商的推案信心，以此初步判斷房市景氣。以下為四個週期的順序與判斷邏輯。
- 房市成長期
使照戶數上升，但建照戶數上升。建商推案信心強，房市景氣欣欣向榮。 - 房市高原期
使照戶數上升，但建照戶數下降。建商推案信心減弱，房市步入高原期，市場此時雖繁榮，但即將反轉。 - 房市衰退期
使照戶數下降，建照戶數也同時下降。建商信心仍在谷底，房市步入衰退。 - 房市復甦期
使照戶數仍下降，但建照戶數已經開始有谷底反轉上升。建商信心逐步轉向，房市步入復甦期。
房市如何？看交易價量！
最能反映當今房市現況的，莫過於交易的價格跟交易量了。這兩者都是景氣的同時指標。
房市指標 1：價量變動四象限圖
一般而言，市場上認為房市的交易量是領先於價格的指標。因此會依循下列這張圖的方向，逆時針轉動。
- 價量變動第一象限
一般而言，房市交易量上漲，意味需求增加，帶動房價增長，呈現價漲量增的格局。 - 價量變動第二象限
當價格持續走高導致整體房市價格過高時，交易量便會放緩，呈現價漲量縮的格局。 - 價量變動第三象限
當上述交易量下降，價量可能回穩，也可能持續下挫。這要根據當時的市場環境而定，若持續下跌買家也不敢入市，則會呈現價縮量縮的格局。 - 價量變動第四象限
當價格落底，但景氣透露復甦燈號時，買家重新入場使交易量上漲走揚，則進入復甦階段的價跌量漲格局。
要注意的是，上述是理論上的邏輯推演。真實的房市走勢自然不會照這個方向進行，呈現跳針，在兩個象限間反覆的狀況都有。
房市指標 2：價格指標 & 交易量指標
了解了價量邏輯後，大家可以關注以下指標。要注意的是，在關注時並非以數值的大小作為判斷的依據，更要以數值的變動率為主（分為年增率（YoY）與月增率（MoM））。
舉例而言：
台灣房價大多數呈穩定增漲，單看房價指數走勢無法了解房價變化趨勢，因此將資料轉為年增率或月增率，才能看出房價走勢的變化。
房市指標 3：價格指標
- 內政部住宅價格指數
主要是內政部以全國各縣市實價登錄不動產交易價格資料，計算出住宅價格指數。主要是以 105 年為基期。所以可以看出相對於 105 年的房價趨勢。
此外也有另外兩項重要價格指標，分別代表中古屋與新成屋市場。
- 信義房價指數：以中古屋為主。
- 國泰房價指數：以預售及新成屋。
房市指標 4：交易量指標
- 房屋移轉登記
主要分主要分為買賣、贈與、拍賣、繼承等四種不同的交易方式。其中最重要的，莫過於買賣筆數的趨勢了，很直接的反應房市交易的熱度。
第 1 張圖無法看出價格的變動率趨勢，因此我將它轉為第年增率化成第 2 張圖，會有助大家判讀。由上圖可以看近十年台灣房市走勢狀況，可以明顯看出價格持續增長，但年增率明顯放緩，交易量已經開始落底。上述幾個同時出現，會是房市即將步入第三象限的訊號：
- 在 2008 金融危機前，房價指數雖持續走高，但交易量自 2007 年 Q3 便開始呈現反轉。房市進入價增量縮的狀況。交易量更在金融危機爆發後落底。
- 觀察近 10 年走勢，也可以看到 2015 年有一波房價的高點，但交易量自 2013 年底便開始下滑，房價增長幅度也趨緩， yoy 持續下挫。 2015 年末進入價跌量縮的狀況。隨著 2016 年交易量反彈，帶動新一波房市增長。
房市如何？看資金面！
資金面的話可以觀察以下兩個指標，看資金進入台灣房市的狀況，可以判斷房市有沒有過熱外，也能夠解釋為何疫情後實體經濟遭受重創時，房市與股市仍能如此蓬勃。讀者們可以關注以下指標：
房市指標 1：房貸餘額
簡單的說就是台灣人的房貸餘額，這可以反映房市需求端的資金量。
- 台灣-五大行庫新承作房貸金額
所謂的五大行庫，指的是台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及台灣土地銀行。由這五家銀行承作的房貸數量，約佔整體的房貸的四成。因此這五家銀行可以說是房市的風向指標。新承作房貸金額越高，自然表示購屋者積極入市，買房意願高昂且房市熱。
房市指標 2：建築貸款餘額
這可以看作建商推案信心指標，建築貸款餘額越高，表示供給端資金量越大。
房市指標懶人包！
介紹了這麼多指標，希望沒有把大家嚇跑。最後我想介紹三個重要的心法跟三個我認為很棒的學習資源。希望大家有空關注，一起學習試著提升自己的判斷力。
1.核心是供給＆需求
大家應該可以發現不論我如何解讀，最核心的概念，都繞不開「供給」與「需求」兩個簡單不過的概念。從供需的消漲趨勢中能找出循環的階段。
2.了解總體經濟趨勢
對於上述這些房市指標的解讀，更要搭配總體經濟的判斷，包括利率環境、政策走勢、美林時鐘與經濟週期…等。雖然有些門檻，但詳加了解後絕對能幫助讀者透視房市循環背後的邏輯。
3.多指標一起判讀
很多分析文往往會紙繡出一張圖，就簡明的指出未來的預測。只看少數指標，會在看似易懂明確的結論背後往往暗藏高昂的誤判風險。對於趨勢的判斷，其實還是很仰賴不同指標間的交叉判斷。
此外，對於房市過熱有疑慮的讀者，也可以觀察房屋移轉登記的拍賣數量。或是台灣住宅貸款違約率與貸款負擔率等指標。由這三者可以看出房市違約風險是否攀升，礙於篇幅，在此我就不贅述了。
房市指標哪裡找？
訓練對於投資趨勢的判斷力是項長期功課，我也正在努力中。幫大家整理一下我很喜歡的資源，如果大家有興趣可以多利用。
- 原始資料來源都是這裡：中華民國統計資訊網所公布的數據。
- 財經M平方：原始數據都來自於政府網站，但因為是逐月公布，所以要看出中長期趨勢的話得自己串資料非常麻煩，所幸有「財經M平方」，裡頭早早就將數十項重要指標整理好拉，歡迎大家取用！
台灣-房地產 | 圖組 | MacroMicro 財經M平方
另外是我最近實習認識的厲害朋友推薦的資源，可以看到國內不動產大佬撰寫的趨勢分析文章。
當然，回到我很喜愛的投資學老師說的一句話：「基本面籌碼面，都不如有朋友在裡面」。如果有在房地產業工作的朋友，景氣的榮枯相信在第一時間的他們絕對能第一線告訴你囉！
2023 台灣房市最新消息！
2023 台灣房市住宅單價現況
2023 台灣房市，在 1 月時房市較為平淡，因在去年 12 月選舉推案潮後，進入推案空窗，供給減少，而今年後續會有預售屋禁止換約的規定上路，減少短期炒房。買方可觀察後續新建案價位作為參考，決定是否出手購屋。
對於 2023 台灣房市，專家學者多半持保留態度，因為政策面因素變化太大。政府在居住正義議題上的關注，對於抑制房價的政策（打炒房）預期態度會更強硬。也因此不論是不動產業者或是一般民眾，在買房的決策上一定會更加謹慎。
然而，從內政部的資料來看，全國 112Ｑ2 的住宅平均單價對比去年同期的住宅平均單價有上漲趨勢，六都也同樣都是呈現上漲趨勢，政府的打房政策是否有成效，依然有待觀察。
| 111Q2 住宅平均單價 | 112Ｑ2 住宅平均單價 | 增減幅 | |
| 全國 | 30.28 | 32.14 | 6.14% |
| 台北市 | 67.61 | 68.62 | 1.49% |
| 新北市 | 38.21 | 38.72 | 1.33% |
| 桃園市 | 23.21 | 25.37 | 9.3% |
| 台中市 | 26.14 | 27.34 | 4.59% |
| 台南市 | 20.88 | 22.94 | 9.87% |
| 高雄市 | 22.42 | 23.51 | 4.86% |
資料來源：內政部不動產資訊平台，筆者彙整
房市回來了？2023 房市買賣移轉棟數現況！
經歷前幾年疫情的干擾，房市相對過往冷卻許多，但隨著疫情的趨緩、房市政策的利多，像是青安首購、房貸補貼等，都讓買氣有所回升，根據資料顯示在 2023 年 11 月六都買賣移轉棟數共 23,413 棟，月增 11.3 %，年增 26.1 %，增幅可以說是相當明顯。
但不少專家指出，目前房市還不算樂觀，無法保證已經有穩定回溫的情況，還有許多潛在因素會影響未來房價，例如兩岸關係、總統大選，而新青安也並非長久的解方，能否讓人民負擔得起房價、薪資的提升才是最重要的！
| 縣市 | 2022/11 | 2023/10 | 2023/11 | 月增減 | 年增減 |
| 台北市 | 1,999 | 2,259 | 2,441 | 8.1% | 22.1% |
| 新北市 | 4,238 | 5,955 | 6,042 | 1.5% | 42.6% |
| 桃園市 | 3,724 | 3,428 | 3,931 | 14.7% | 5.6% |
| 台中市 | 4,286 | 3,721 | 4,299 | 15.5% | 0.3% |
| 台南市 | 1,610 | 2,704 | 3,198 | 18.3% | 98.6% |
| 高雄市 | 2,708 | 2,961 | 3,502 | 18.3% | 29.3% |
| 合計 | 18,565 | 21,028 | 23,413 | 11.3% | 26.1% |
(資料來源：591，筆者彙整）
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