【容積代金】容積代金是什麼？容積代金爭議？容積代金影響？
「 容積代金 」是我國近 10 年制定的政策，被認為是用來彌補容積移轉缺點的措施。容積移轉的發展衝擊了一個地區的公共設施的品質，促使環境品質下跌，因此政府推出「 容積代金 」政策，盼可用「 容積代金 」解決容積移轉的問題，究竟容積代金與容積移轉有什麼關連呢？容積代金制度本身毫無缺點嗎？容積代金基金採購公共設施保留地的流程是什麼？我們會接著看下去！
編按：「 容積代金 」制度在台北市已經可以說是發展相對成熟，其他縣市也陸續引進這樣的制度來推動容積開發。其中，台中市都發局於 2020 年 11 月起便推動容積移轉採捐地或代金雙軌制，而基隆市政府也在 2023 年 12 月 21 日宣佈自 2024 年 1 月 1 日起開放受理「容積移轉折繳代金」的申請服務！
究竟「 容積代金 」到底是什麼？為什麼要限制只能拿來購地呢？一起到內文看看吧！
容積代金是什麼？
「 容積代金 」的全稱是「 容積移轉折繳代金 」，容積代金是政府規定建商在蓋房子時，如果想要使用「 容積移轉 」增加開發樓地板面積，那要接受容積移轉的開發基地（簡稱為接受基地）移入的容積中，至少要有 50 % 是透過繳納容積代金方式取得才可以。
為什麼有容積移轉還需要容積代金？
容積移轉最初願景
「 容積移轉 」是針對限制開發的土地，例如有歷史古蹟的土地或公共設施保留地（以下皆稱為公保地），將這些土地的開發價值轉移到其他土地上，讓建商多蓋幾層樓。建商購買公保地後，將地捐贈給政府，政府則允許建商取得移轉容積。
政府起初相當推崇容積移轉的施行，因為政府受限於財政等問題，所以有很多尚未完成徵收的公保地，也衍生不少公保地地主權益受損等爭議，而容積移轉制度的引進可以讓建商替政府補償金錢給公保地地主，有點像是建商幫政府還錢給公保地地主的概念。
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容積移轉的缺點浮現
建商用公告現值（通常比市價便宜）的價格買下公保地取得移轉容積，新蓋出的大樓又非常賺錢，建商用便宜公保地換取價值高於公告現值好幾倍的容積，通常對開發效益來說幾乎是穩賺不賠。
容積移轉除了可以讓建商賺取「買低賣高」的差價，還讓建商蓋越多、賺越多，而大樓越蓋越多，也間接造成土地無法適應高強度利用，部分區域的公共設施品質更來不及提升，進而影響地區的公共設施服務水準，簡單來說一塊土地上原本只有一個容納 10 人的小公園，蓋了大樓後居住者可能增加為 100 人，一樣面積的小公園變成 100 個人使用，那每個人可以享有的公共設施服務水準也就下降，設施也比較容易毀損。
容積代金緊急殺出
政府為了阻止上述爭議持續擴大，便引用國外容積銀行的概念制定了「 容積代金 」政策，盼可藉此解決容積移轉的缺點。以前建商想要容積移轉可以全部透過公保地來換取，但容積代金政策制定後，則規定建商至少要有 50% 以上的容積是直接向政府以容積代金取得，也就是最少 50% 容積代金＋ 50% 公保地。
容積代金費用
為什麼會選用容積移轉折繳代金的方式來解決容積移轉缺點？主要就是為了緩解建商便宜購入公保地換取高價值容積、賺取價差的爭議！因為建商跟政府買的容積，會比跟地主買公保地更昂貴！
容積代金的費用是由政府委託 3 家專業估價事務所對要接受容積的土地進行估價所估出。如果建商想要接受容積的土地落在精華地區，那估出來的容積代金費用勢必會相對較高。
容積代金 vs 容積移轉成本
為什麼建商跟政府買的容積，會比跟地主買公保地更昂貴呢？用下面的圖來說明：
建商跟公保地地主買地，轉而向政府捐贈公保地換取容積的話，換取到的容積，其價格是依照地主擁有的公保地基地價格計算，也就是「送出基地」，如果是地段比較差的基地，價格會比較低！相反的，如果建商要跟政府買容積（繳納容積代金），要繳納的代金金額是依照「接受基地」的價值去計算，所以建商如果要蓋在精華地段的話，精華地段所帶來的高效益，也會間接影響建商要繳納較高的容積代金金額囉！
容積代金流程
就文字來說容積代金好像有點複雜，所以我們用下面兩張圖整理的容積代金流程來解釋：
假設建商想在 A 地蓋一棟大樓，因為容積率與建蔽率的限制，所以 A 土地只能蓋 10 樓，建商如果想要蓋到 16 樓，就需要去購買 6 層樓的容積，但是若按照容積代金的規定，建商至少要有 3 層的容積是與台北市政府以代金購買，也就是向台北市政府繳納「 容積代金 」的方式來換取；那剩下的 3 層樓用「 容積移轉 」向地主購買公保地後捐贈給政府，以換取容積。
容積銀行是什麼？跟容積代金有什麼關係？
前面我們有提到，我們的容積代金制度是引用國外容積銀行的概念。所謂的「 容積銀行 」是指政府向建商收取的容積代金，都會存進這個容積銀行。
容積銀行的存款會優先運用在協助政府「 取得公保地 」上，如果有餘裕，則會用於「 都市公共設施用地建設 」上。最一開始有提到容積移轉興盛造成公共設施品質來不及提升，也影響地區的環境品質，因此容積銀行的存款會欲於協助處理市區的環境容受力與優化公共設施的品質。
💡簡單來說「 容積銀行 」只會「 專款專用 」在購買公保地與改善公共設施用地！
容積銀行有多少基金？
台北市 110 年度的容積代金收入是 47 億，原本預計要用來收購 15 億的公保地，最後卻只收購約 5 億的公保地。台北市其實每年政府都編列不少預算去購買公保地，然而標售的價格低，也受到疫情的影響， 110 年度標售的公保地地主不多。
容積代金是把雙面刃！？
以建商而言，建商繳納的容積代金費用高於建商向公保地地主購買公保地的支出，因此容積代金有預防建商利用購買便宜的公保地，來換取大量的容積利益。以政府而言，容積代金可以替政府獲取財源收回公保地，還能控制土地利用，讓建商的獲利空間會大減，但容積代金也引發不少爭議。
容積代金使公保地交易市場熱氣大減
容積代金讓建商可以向地主購買的公保地比例變少，相對地影響到公保地交易沒有以往熱絡；加上近期房市漸冷的影響，都讓地主更難賣出公保地。
容積代金給地主的標售價太低
以往在行情好的時候，地主賣公保地給建商地的價格落在公告現值的 100 ～200 %，但如果地主走政府標售的方式，公保地價格大約只能落在公告現值的 15 ～ 30 %，較大的落差幅度也讓公保地地主們較不滿意，因此市場上也出現希望政府可以提高公保地標售價格的聲浪。
全面容積代金落日條款取消！
政府原本是要讓公保地「 容積移轉 」走入歷史，改成全面採用「 容積代金 」的方式，讓建商無法圖利。不過，在各方勢力的壓力下，2017 年政府還是決定取消了 100% 採用「 容積代金 」的落日政策，因此目前不動產開發市場上仍是「 容積移轉 」與「 容積代金 」並行的雙軌制，此舉也引來外界不少專家學者的批評。
上一段有提到，地主將公保地標售給政府標售的是價格是公告現值的 15 ～ 30 %，除了價格與賣給建商有差別，還有什麼其他差別呢？如果公保地地主想參加政府的標售，有什麼資格限制？下一段以台北市政府標售的資訊為例，統整參加標售的資格給大家。
容積代金採購公保地
目前有許多縣市都有「 以容積代金採購公保地 」的規定，容積代金採購公保地投標數以台北市最多，因此本文以台北市為例來做說明。公保地投標的價格依照持有年限、土地完整程度有不同的定價，價格大約落在公告現值的 15 ～ 30 %。
- 持有越久，公告現值比例越高。
- 土地路段為完整者，意思是一個路口到下一個路口中間的土地，公告現值高於單筆土地。
地主只要符合下列的資格，就可以參加公保地標售：
- 查有經機關徵收或協議價購資料，尚未完成土地所有權移轉者。
- 有捷運穿越之土地並有註記者。
- 有設定他項權利或限制登記等法律關係者。
- 有欠繳稅款紀錄者。
- 簽訂耕地三七五減租之租賃契約者。
- 依法無法辦理移轉之土地。
- 土地上除了公有建築物外，無其他建築物。
【房感小提醒】
如果想查詳細資訊，可以在在各縣市新建工程處的網站查詢「容積代金採購」，或是致電詢問，如果土地位在台北市的話，撥打1999臺北市民當家熱線（外縣市02-27208889）轉2679，洽詢台北市新工處配合科。
公保地給政府徵收、賣給建商、參加政府標售哪個好？
依照規定，被政府徵收的土地，會以毗鄰非公共設施保留地的「市價」做補償，雖然說可以用市價補償，但與其遙遙無期地等待政府來徵收公保地，地主有時會更輕向於將公保地賣給建商做容積移轉或參加政府標售。
若將公保地賣給建商，地主可以快速脫手公保地，與建商或公保地仲介的買賣是屬於私人交易因為也不是人人都有公保地，公保地地主進入交易市場時，沒辦法去得知一般的市價，買賣價格不透明的情況下，常常有中間交易的仲介（就是所謂的容積掮客）買低賣高，因此導致即使在房市行情好的時候，公保地地地主也可能只能以低於行情的價格賣出。
參加政府的標售則是比較新的制度，台北市每年都有開放公保地投標，相比賣給民間的建商或仲介，政府的標價更透明，不過反之缺點是公保地的市價不會向私人市場價格起起伏伏，政府採購價格浮動小，是固定的較低價。
| 公保地價格 | 公保地出售時間 | |
| 政府徵收 | 價格最高 （市價補償） |
較久 （等待徵收時間可能數十年） |
| 賣給建商 | 價格中等 （公告現值 100 % 左右， 但買賣價格資訊不透明） |
較短 |
| 參與政 府標售 |
價格最低 （公告現值 15 ～ 30 %， 買賣價格資訊較透明） |
較短 （幾乎每月都有投、開標） |
資料來源：筆者彙整
【參考資料】
【延伸閱讀】
