【不動產委託銷售契約書】一般委託銷售契約書、專任委託銷售契約書差別？怎麼選？
「 Cosmo ，委託房仲賣房時不是都會有一般約與專任約嗎，仲介都告訴我簽專任約可以獲得比一般約更多的曝光，但身邊的朋友卻告訴我簽一般約比較好，我到底該選哪一個？」
說實在話，雖然我身為買賣無數次的包租公，在面對這個問題時卻沒有標準答案！原因在於我自己也不一定每次都使用「 專任約 」或「 一般約 」，反而是看案件當下的狀況而定。因此，如果我的學生有這個問題，我反而會希望他們先搞懂專任約與一般約的差異，如此一來比較容易在簽約當下選擇適合的方式。
編按：相信大家在賣房時，也都會遇到想要委託房仲卻不知道要簽哪一種契約種類的窘境吧？究竟「 一般委託銷售契約書 」跟「 專任委託銷售契約書 」到底差在哪？又該如何選擇呢？一起看下去吧！
不動產委託銷售契約書
如果你最近也想要賣房子，想必接觸仲介會是一個迅速讓房屋成交的好方法。
在委託仲介時，我們會需要簽署「 不動產委託銷售契約書 」，在契約書中需要載明不動產標示、雙方權利義務、委託價額、委託期間、附贈設備、標的物現況說明書、買賣價款支付方式等重要資訊，以確保房屋交易時相關權益的保障。
委託銷售契約書性質？
目前國內仲介業所使用的委託銷售契約書有兩種，分別是「 專任委託銷售契約書 」及「 一般委託銷售契約書 」。
專任委託銷售契約書
「 專任委託銷售契約 」，又可簡稱為「 專任約 」，指的是將房屋「全權」交由所委託的仲介公司「獨家」處理的委託銷售契約。賣方在一定期限內不可以自行處理銷售，也不得再委託其他仲介公司協助銷售。
專任約的設計，可以讓所委託的仲介公司，更加為屋主全力以赴。而專任約也是目前房仲市場主要的委託型態。
一般委託銷售契約書
「 一般委託銷售契約 」，又可簡稱為「 一般約 」，指的是屋主將房屋委由「多家仲介公司」代理銷售的委託銷售契約。
一般約的設計，可以讓屋主的銷售管道更加多元，但也可能會出現仲介公司不願意全心全意投入的情況（過度競爭）。
一般委託銷售契約書 、專任委託銷售契約書差異
一般委託銷售契約書跟專任委託銷售契約書最大的差別就是「可不可以再委託其他仲介或是改由自己賣屋」的權利。從契約書中的判別方式就是，專任委託契約書內會多一條「在委託期間 內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」的規定，如果契約書中沒有特別標示這一條規定，那就是一般委託銷售契約書。
一般約、專任約優缺點？
專任約優缺點
和一間仲介公司簽訂「 專任約 」之後，在合約期間就只能由這間仲介公司的仲介幫忙你賣房子，契約期間內你不可以再請其他仲介幫忙賣房，就算是自己賣也不行！
專任約的優點是可以讓仲介全力為你銷售房屋，但缺點也衍生自優點，如果你請的這間仲介公司銷售狀況不合理想，那在合約到期之前，只能透過契約要求仲介多方推廣，卻不能與其他仲介進行合作。
因此假設我們自己是仲介，當然希望屋主與我們簽專任約，而且約期越長越好，如此一來就不會出現自己為了這間房子下了一大堆行銷、推廣的功夫後，卻不幸被其他的仲介公司賣掉的窘況。簡單來說，對於仲介而言，簽專任約可以更加確保自己簽約且賣出後，一定可以獲得屬於自己的仲介費用。
一般約優缺點
相反地，如果屋主與 A 仲介簽訂「 一般約 」，那就可以繼續和不同家、不同房仲再簽更多的一般約。一般約的優點是可以讓許多房仲都可以同時行銷這間房子，增加房屋的曝光、銷售管道。不過，因為仲介有太多競爭對手，且有功勞、酬勞都不屬於自己的風險，所以可能會出現較不用心為屋主銷售的情形出現。
當然有時候我們也會聽到仲介說：「這間房子是我們專賣」，這不一定代表他與屋主簽了專任約，有可能是屋主只跟這一個仲介簽一般約。因此，在與仲介公司簽訂委託書時便應考慮清楚是要採用何種委託方式。
💡延伸閱讀＞＞＞仲介費誰要付？房仲抽成比例？可以議價嗎？找房仲的注意事項！
不動產委託銷售契約書範本
如果你沒看過不動產委託銷售契約書，那內政部有提供一個「 不動產委託銷售契約書範本 」供大家做參考。
💡不動產委託銷售契約書範本去哪找？＞＞＞點我下載！
剛剛前面有提到，如果是專任委託銷售契約書，那契約中會有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」的條文規定，反之，則屬一般委託銷售契約書。
依據行政院委託銷售契約書範本，第十一條違約處罰的第一款第（一）目規定「委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行 委託第三者仲介者。」，我們可以知道如果你跟 A 仲介簽署這個範本契約，那未來自行或是委託第三者仲介出售，就要付違約的責任，所以可以知道行政院提供的這個委託銷售契約範本是屬於「專任委託銷售契約書」的性質。
一般約、專任約怎麼選？
這樣聽下來，委託銷售契約書跟賣身契是不沒什麼兩樣的感覺？專任約、一般約到底要怎麼選？
🙋🏻♀️ 專任約有的好處是「只需要面對單一仲介」，而一般約則需要「面對多個仲介」。
因為如果跟很多仲介簽一般約，後續這些仲介當然就會跟你回報，除此之外也會有很多仲介看到你簽一般約，打電話來跟你詢問是否也可以幫你一起賣，不知不覺有可能會簽了很多的一般約，然後每天有一堆仲介打給你。
簽專任約所需面對的仲介數量就比較少，雖然有比較少的仲介在幫你一起賣，但通常簽專任約的案子在直營店體系中也會互相合作，因此其實也可以增加潛在客戶的來源。特別是信義房屋專任約的「單一斡旋制」，先斡旋者先談，如果不成再下一位斡旋，如此一來便可以減少其他仲介可能從中破壞可能的成交。
不過，對於許多第一次賣房的屋主來說，並沒有與仲介配合的經驗，也不知道眼前的這一位仲介適不適合自己，因此可以先簽一般約，如此一來便可以接觸不同仲介；若未來找到了一位適合自己的仲介，再簽專任約也不遲！
一般約雖然看似能夠幫忙曝光的仲介很多，但老實說也不一定，假設要賣的案子條件不是很優，通常仲介還是會選擇先賣好賣的案子；相反的，如果案子條件很好，就算不簽專任約，簽一般約房仲也會先專心在這件好賣的案子上。總結來說，該選擇專任約或一般約，除了看自己的喜好之外，也必須綜合評估房子的條件。
【參考資料】
- 行政院定型化契約範本
【延伸閱讀】
