高雄國賓大飯店結束營業！高雄國賓飯店改建？容積率爭議？
高雄國賓大飯店在 2023 年 1 月 31 日結束營業，對於不少高雄人而言，這不僅愛河河畔熟悉身影的消逝，更代表著時代的地標走入歷史。然而，隨著高雄國賓改建計畫啟動，市場原本期待的「飯店與複合式住宅」開發案，卻因危老認定與容積爭議，屢屢躍上新聞版面，從鄰里抗爭、審議補正到司法攻防，這場改建案已然成為全高雄最受矚目的議題。
筆者將你需要知道的一次整理清楚：高雄國賓為什麼要改建？ 1142 %的容積率從何而來？改建案爭議盤點？不論你是關心愛河周邊生活圈的居民、想掌握高雄房市走向的投資者，或是想更深入了解危老重建案如何改變城市景觀，一起來看看高雄國賓未來會如何影響愛河河畔的下個十年吧！
高雄國賓飯店在哪裡？現在還有營業嗎？
高雄國賓大飯店坐落在愛河河畔，地址是高雄市前金區民生二路 202 號，過去因為臨河景觀與醒目的建築外觀，長年被不少在地人視為港都代表性的飯店地標之一。這棟飯店從 1981 年開幕開始，陪高雄人走過超過四十個年頭，不少人的印象可能是：家族聚餐、婚宴、外地親友來高雄住一晚的好選擇。
不過，高雄國賓已於 2023 年 1 月 31 日結束營業，並在官網以「2023 年 2 月 1 日起結束營運」公告對外說明停業安排。飯店在告別訊息中回顧，自 1981 年營運以來，曾接待來自世界各地的國家元首、政商名流與國際巨星，長期支撐高雄的觀光，也讓許多海內外旅客留下深刻回憶。
高雄國賓飯店停業後的下一步一直成為外界關注焦點，而市場也以「台北國賓」的改建路線作為對照。台北國賓飯店被視為全台第一家民營五星級酒店，在中山北路經營一甲子後被列入危老建築，並於 2023 年 9 月起本館正式停業啟動改建，館內餐飲服務則移往其他據點延續。高雄國賓方面也傳出將比照台北國賓啟動改建計畫，朝「飯店式服務豪宅」的方向推進。
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回到高雄國賓本身，飯店位於前金區精華地帶，1981 年開幕，建築規模為地上 21 層、地下 3 層，並在 1983 年與台北國賓同獲交通部觀光局評鑑為「五梅級飯店」。交通條件也向來是高雄國賓的優勢之一：距離高雄車站搭計程車約 10 分鐘、高鐵左營站約 20 分鐘、高雄國際機場約 25 分鐘。如今在正式停業後高雄國賓比照台北國賓改建模式，成為了後續建築規模與容積爭議的焦點。
💡編按：台灣的觀光旅館在民國 71 年開始實施梅花評鑑，並在民國 78 年停辦。直到民國 98 年後為了跟上時代潮流，才拋棄梅花標誌改採全球統一的星級，也就是大家現在常看到的「五星級飯店」。
高雄國賓飯店改建計畫：為何熄燈？為何走危老？
高雄國賓大飯店「歇業」看似一間老飯店退場，但放進高雄舊市區的土地結構來看，它更像是一個典型的「資產轉型」案例。由於南高雄開發較早且精華地段素地稀缺，而老飯店常見的條件正好是基地大、地段優質，同時多為高容積商業用地，再加上產權相對單純，就很容易成為中大型建商鎖定的改建標的。這幾年高雄也確實出現一波「老飯店轉生新大樓」的更替，例如華王大飯店在 2019 年宣布歇業，就曾引發在地討論。
高雄國賓改建其實早在 2021 年 11 月 15 日就提前規劃，國賓大飯店當時與大陸建設、厚生公司簽訂合作開發契約，鎖定的基地位於高雄市前金區後金段 533、535 地號等土地，面積約 2,026 坪，並以「共同持有、共同銷售」的合作開發模式推動資產活化。因此，歇業更像是「改建計畫進入下一階段」，國賓選擇透過合作開發與資產處分，重新配置老飯店的土地資產價值。
對於多數老飯店而言，建物往往已使用數十年，在設備汰換、耐震補強與機電更新的成本逐年拉高，同時又要面對疫情後旅宿需求結構改變、人力短缺，以及工資、水電等固定支出上升的壓力。在這樣的條件下「危老重建」便成為不少飯店業者用來推動更新與轉型的重要選項。
由於飯店建築設備像是機電、消防、管線、客房與公共空間高度連動，一旦要做大規模整修就得付出長期停業的代價，更新成本與營運損失也很難分開計算。相較之下，危老重建條例提供較明確的申請與審議框架，再搭配容積獎勵等政策誘因，讓業者有機會在精華地段推動資產活化，把既有土地價值轉換為新的產品型態（例如住宅、商辦，或飯店與住宅的複合開發），進一步達到財務重整與經營轉型的效果。
因此，當高雄國賓、台北國賓、六福客棧、神旺等飯店改建案例被放在一起討論時，即可看出位處精華地段的老飯店面臨資產活化壓力時，為何會傾向選擇一條最具財務效益、風險可控的重建模式。
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高雄國賓飯店改建爭議！會不會影響改建進度？
高雄國賓飯店改建案原計畫要與大陸建設合作進行危老改建，但後續進度之所以不斷延宕，關鍵不在於改建與否，而是外界對於「危老認定資格」與「容積獎勵合理性」的兩大質疑，迫使全案必須面對更高強度的社會檢視。
爭點一：危老認定資格
民眾與環境團體質疑：高雄國賓飯店在不同時間做耐震評估，為何分數差這麼多？這裡的關鍵在於所謂的 「R 值（危險度總評估分數）」，這是一項評估建築物結構安全的重要指標，分數越高代表結構安全性越符合門檻，而依照不同函文及危老資格條件，R 值大於 45 或大於 60 被視為可申請重建的門檻。
高市府工務局的說法： 109 年的評估屬於例行的建築公共安全申報，由高雄市建築師公會辦理，當時的 R 值為 26.87；111 年的評估是為了申請危老，並由台北市結構工程工業技師公會辦理，R 值為 52.45。兩者出現落差，市府主要認為是因為評估目的與採用的計算基準不同所致。為了提高審查嚴謹度並化解外界疑慮，市府後續再委託結構工程技師公會進行第三方重新評估，結果 R 值為 53.08，同樣高於 45 分門檻，市府最終認定高雄國賓飯店符合危老重建的耐震初評標準。
爭點二：容積率 1142%
第二個爭點聚焦在「容積率 1142 %」帶來的心理衝擊。市府說明國賓飯店基地屬第 5 種商業區（商五），法定容積率原本就有 840 %，再加上依危老獎勵制度取得 36 % 的容積獎勵，才會加總到 1142.4 %（ 840 %＋ 840 × 36 %）。但對於周邊住戶而言，讓他們過不去的並非那道容積獎勵算式，而是這個數字背後所代表著城市景觀的轉變：那熟悉的愛河街廓是否從此被「量體更大、樓更高、人車更多」的壓迫感所取代？
因此，自救會與民間團體持續陳情的焦點多半落在幾個直接影響日常生活的問題：
- 基地位處土壤液化潛勢區的討論，使部分住戶擔心超高樓的風險評估是否完善？
- 交通承載在施工期及完工後，新增車流與停車需求會不會讓既有路網超量負荷？
- 居住環境包括景觀遮蔽、日照與通風條件、隱私感受，以及河岸視野可能受到長期影響？
雖然高雄國賓改建案在 2025 年仍有推進，但進度在程序與爭議間拉鋸。儘管高雄市府在 6 月 30 日核發拆除許可，且高雄高等行政法院隨後在 9 月 23 日駁回住戶「停止執行」聲請，改建案看似穩定進行。然而，在 10 月 3 日的都設審議因地質與交通疑慮未過，被要求補正再審。儘管大陸建設在 12 月 11 日發聲明強調程序依法合規，並以行政救濟結果與第三方耐震初評（R= 53.08 ）回應質疑，但高雄國賓改建進度至今仍卡在因在地居民、民團抗議而起的技術審查與程序攻防。
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輕資產模式是什麼？高雄飯店改建潮！
近年高雄多間老字號飯店相繼歇業改建，表面看似「旅宿退場」，實際上則反映出飯店業走向「輕資產」轉型的全球趨勢。在輕資產模式下，品牌方不再執著於持有土地或建物等重資產，而是轉向透過管理輸出、特許經營等方式佈局；企業獲利核心也從依賴不動產增值的資本利得，轉變為以品牌權利金、管理費及會員流量為主的營收結構。近年來像是 IHG、Marriott 等國際連鎖飯店集團也多次強調減少不動產持有、強化品牌管理優勢，已成為未來飯店資產配置的主流方向。
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如果把輕資產概念放回高雄，就能理解近年的「改建潮」為何成形，對於地主或開發商而言，精華地段的大基地若僅靠老飯店維持現況，在維護成本與營收效益上恐難以平衡。相對地，若能改建為住宅、商辦或複合式大樓，不僅能將不動產價值重新定錨，未來也可保留「引進飯店品牌管理」彈性，大幅增加旅宿機能的使用效益。這種在資產端由開發商承擔、飯店品牌方則更加專注在經營與擴張的趨勢目前在愛河周邊已具體成形。
最具代表性的案例之一是鹽埕區五福四路的華王大飯店，後續改建為住宅案「港灣 1 號院」。從實價登錄上來看，近一年成交均價約落在 45 萬/坪左右，更曾一度出現「站上 6 字頭」的成交價。另一個例子是七賢路一帶的 WO Hotel 舊址整合後推出的「豐邑TOP+」，基地位於前金區七賢二路，近一年均價約 47 萬/坪，並出現 59.1 萬/坪的最高成交單價。據傳豐邑機構當時斥資近 20 億元進行整合，顯示業者相當看好愛河周邊舊城區的更新潛力。
| 建案前身 | 建案名稱 | 樓高 | 戶數 | 坪數區間 | 近一年成交均價 |
| 華王大飯店 | 港灣 1 號院 | 37 樓 | 1115 戶 | 14~36 坪 | 45.82 萬/坪 |
| WO Hotel | 豐邑TOP+ | 32 樓 | 496 戶 | 29~49 坪 | 47.38 萬/坪 |
而高雄國賓大飯店的未來走向則把「複合式開發」的想像往上推了一個層次，根據目前改建案的規劃方向，未來這裡將誕生兩棟分別為 55 層、48層的超高層建築，透過飯店與住宅共構重新定義愛河天際線。
綜觀上述飯店改建案，你就會發現高雄飯店改建潮並不只是「老店熄燈」這麼簡單，而是城市轉型的縮影。然而，改建所引發的問題也隨之浮現，當城市決定用更高的量體、更密集的建築來換取更新時，也必須回應鄰里最深切的焦慮：
- 交通負荷： 周邊道路系統是否承載得住未來增加的人潮車流？
- 公共回饋： 公益設施與公共空間的配套措施是否到位？
- 景觀品質： 河岸的生活品質與可近性是被犧牲還是升級？
國賓改建案接下來每一次審議，其實都在為「共識」累積成本，更是在為愛河的未來定調。愛河河畔究竟會成為一條更吸引人停留的水岸，還是只剩下被重新標價的景觀？
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