都市更新是什麼？都市更新好處？都更一定要拆屋重建嗎？
台灣的「 都市更新 」經常簡稱為「 都更 」，這幾年很常聽到「 都市更新 」，不過都市更新到底是什麼意思？都市更新雖然有很多好處，但風險也很高，因此都市更新一直是大家想做又不太敢做的土地開發。大家可能不知道都市更新有三種實施方式，而且都更並不一定要把房屋拆掉喔！更詳細的內容在文章內可以獲得解答，一起往下看！
💡編按：位於台北市南京東路商圈的環亞大樓即將在 9 月送件申請都更，預估為期十年，都更後價值可達千億元規模，為壽險最大型都更案！環亞大樓屋齡 40 年，目前為微風南京百貨以及茹曦酒店，所有權人富邦人壽、凱基人壽及龍亨酒店將聯手都更改建，未來可能為頂級商辦或複合式商用不動產，可望帶動周邊區域行情！
台北市的平均屋齡已接近 40 年，30 年以上的老屋比例更達 72%，經不起再一次的大地震重創，市府也表示將持續強化社區防災意識，並鼓勵台北市民參與「 防災型都市更新計畫 」，此外也宣布台北市將進入「 大都更時代 」。
都市更新是什麼？都市更新目的？
都市更新是什麼？
「 都市更新 」是指在都市計畫範圍內，讓經歷天災、設施過於老舊導致功能衰退的建築物，透過「 重建 」、「 整建 」或「 維護 」等措施，回復、強化建築物的部分功能。
都市更新目的？
「 都市更新 」目的是讓土地有規劃地再開發，藉此復甦都市機能、改善居住環境與景觀、促進經濟發展、強化公共設施等，以追求整體城市的公共利益為最終目標。
不過，怎樣才算是「促進公共利益」？在不同的時空背景下，政府在乎的公共利益不太一樣，下一段說明將從國民政府時期到現在，政府的「促進公共利益」是指什麼，讓大家更了解台灣都市更新的起源與發展！
台灣都市更新發展
台灣的 都市更新 在每個時代所要達成的目標都不大相同，總體來說可以將 都更 分成三個階段，筆者先前情提要台灣在都市更新發展的歷史，讓大家對都市更新有初步的了解！
都市更新第一階段： 1950 ～ 1970 年代「清除違章與窳陋地區的建築物」
國民政府遷台後，台灣當時正在進入工業化社會，都市化發展很快速，導致人口都集中在都市，因而讓都市出現大量違章建築，進而影響交通道路等發展。為了改善違章建築的不良風氣，政府在 1973 年制定「 都市計畫法 」第六章「 舊市區之更新 」，這個階段的都市更新目的在於拆除不合法的違章建築物、整頓城市風貌。
💡延伸閱讀＞＞＞違章建築是什麼？怎樣算違建？違建要拆嗎？違章建築查詢方法！
都市更新第二階段： 1980 年代「老舊建築翻新，都市地區整體再開發」
隨著時代的推進，都市內的老舊建築也越來越多，新舊不一的建築也影響整體市容。因此 1998 年便進一步制定專法「 都市更新條例 」，目的是要翻修老舊的建築，將原本安全性不足的建築進行翻新。
不過，這段期間因為「 都市更新條例 」在補償人民損失的權利之相關規範尚未完全，因此便發生了「 大埔案 」與「 文林苑 」等爭議都更案件。為了減少類似的都更爭議案件，政府在民國 2019 年將「 都市更新條例 」修整一番、增加「 代拆遷條款 」，更重視民眾的居住正義。
都市更新第三階段： 1990 年代之後「都市再生與都市再利用」
在這個階段進行都市更新，不只是翻修舊建築，而是更重視地方性的特色保留、地區活化再利用、永續發展，像是文化資產活化、閒置空間再利用、都市防災等，而這個階段都市更新便是以提升城市競爭力與環境調適力為主要目標。不過，台灣都市再生目前還在嘗試的階段，都市再生政策多由政府來初步推動，發展尚未成熟。
所以台灣的都市更新目前要怎麼用都市更新促進公共利益呢？現在我們在坊間聽到的大都屬於 1980 年代「將老舊的建築翻新，都市地區整體再開發」，讓都市的市容更整齊美觀、居住品質更完善。但翻新表示一定要拆房重建嗎？也不一定喔！翻新的方式也分成很多種，以下來為大家一一介紹。
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都市更新方式
都市更新方式（一）：維護
「 維護 」是都市更新中最簡單的做法，只需要加強更新單元內的土地使用及建築管理、改進公共設施以保持其良好狀況即可。都更「 維護 」通常會在建築沒有立即重建的必要時應用。
都市更新方式（二）：整建
「 整建 」則是在整個區域規劃並沒有太多要調整的地方，只是因為建築物老舊或設備不足等，需要進行改建、修建原建物的結構或充實設施即可，最常見的方式有拉皮或增設電梯。都更「 整建 」通常會在建築沒有立即重建的必要時應用。
【房感小教室】拉皮是什麼？
「 拉皮 」是指當建築物外牆老舊、出現磁磚脫落與裂縫漏水的問題時，便使用水泥、磁磚或是大理石重新補強、整體。建築物拉皮會涉及同棟住戶的權益，因此需徵求所有住戶同意後才能進行，且拉皮費用需由住戶共同分擔。
都市更新方式（三）：重建
假如政府發覺該區域現在的情況時常因動線不佳造成交通堵塞，且區域內的房屋普遍屋齡超過 40 年以上，幾乎無法靠維護或整建處理時，通常會建議整個打掉重練，這就是所謂的「 重建 」。在進行都更重建工程時，原本居住在這邊的住戶將會暫時被安置在別處，等待建築落成後再搬回來，因此「 重建 」相對於「 維護 」與「 整建 」，「 重建 」的審議流程與等待建築完工的時間較久，所以我們在新聞看到花了幾十年才完成的都更案，通常都是「 重建 」。
💡編按：台北市萬華區福星段都更案在 14 日順利完成代拆作業！為北市府 2023 年第二起都更代拆案，透過政府幫助，加速整個更新流程，讓住戶早日返回家園！
都市更新好處
都市更新好處1. 增加居住安全
根據內政部 2022 年 9 月統計，全台屋齡落在 20 到 40 年的房屋有 4 成，超過 40 年的房屋也有 3 成，皆是相當可觀的數字。老舊房屋因為「 耐震能力欠佳 」，再加上過去並沒有消防通道、房屋間隔的概念，因此公共安全設計相對不足，倘若老舊的結構與設計碰到天災時，房屋就會變得脆弱，進而影響居住安全。透過都市更新，可以提高建築耐震能力與規劃隔棟距離，使建築物能夠抵擋地震來襲！
都市更新好處2. 提升居住品質
不少老屋留有舊時代的管線與防水工程，在老屋生活久了往往會遇到漏水與壁癌等問題，其實管線都有一定的壽命年限，且壁癌產生的粉塵與黴菌對呼吸道有害，雖然壁癌與漏水能透過室內裝潢處理，但最好的還是整個社區都有意願一起都更，替大樓管線與牆壁做整體的翻新。都更完後除了自己的家變新穎了，建商也能規劃綠地公園與強化公共設施，增加居住與環境的品質。
都市更新好處3. 房屋價值提升、房價易增值
舊房子重建為新大樓，房價往往會向上攀高，對屋主來說無論是要將將新的房屋出租或出售都可能有蠻不錯的利潤！
如果要留著自住的話，最近政府推行「 以房養老 」政策，所有權人將持有的房屋抵押給銀行，銀行會每個月撥款給房屋所有權人作為養老金。在這個方案中，房屋的價值越高，能收到的養老金也會比較高。
💡延伸閱讀＞＞＞以房養老是什麼？以房養老條件？划算嗎？以房養老試算！
都市更新好處4. 都市更新獎勵
政府為了鼓勵都市更新，有設立許多獎勵與補助，只要符合資格，就可以申請都市更新的容積獎勵、自主更新的補助、稅賦減免等優惠。
都市更新風險
凡事不可能只有好處而完全沒有風險，都市更新當然也是，因此在知道都更有這麼多好處的同時，也希望大家可以瞭解比較有風險的一面，讓所有權人評估自身權益，並決定是否要進行都更。
都市更新風險1. 公設負擔提高
由於都市更新會「增加公設」，而公設相關費用一般需由住戶平均分攤，也就是需要繳交相應的管理費。原先居住的老房子因為沒有公設的關係，可能不需要負擔額外的費用，如今都更過後，對原住戶來說每個月就需要再額外支出一筆費用。
💡延伸閱讀＞＞＞公設點交注意事項！公共設施點交時間點？文件？人員？
都市更新風險2. 分回房地變少
建商要考量在興建時耗費的成本，以決定重建後要拿回的坪數，假設房屋的位置不太好，重建後的行情比較普通的話，售價會較低，因此建商在都更時須拿回更多的坪數才能讓收支平衡、賺取利潤，這樣的結果也進而影響到都更地主們可以分回的坪數了！
都市更新風險3. 資訊不流通
建商基本上會掌握比地主更多的都更資訊，因此地主常常會有擔心建商偷工減料、分配房地計算不透明、圖利特定團體等等的疑慮產生。若建商與地主無法建立信任關係，最後都市更新談判不成，只會讓雙方勞心又勞力。
都市更新風險4. 等待時間長
當建商好不容易讓大部分的地主蓋章同意都更，將資料送到政府的都更審議會審查，因為政府的審查仔細，需要耗費很多時間，再加上政府與建商接連舉辦大大小小的公聽會，等到案件終於通過審查進入施工階段，由於近一兩年原物料上漲，連帶影響建材的費用，無充沛資金的中小型建設公司，如果蓋到一半公司倒閉了，又需要花時間重新尋找新建商。除此之外，案件的產權複雜與地主間難以達成協議，都是等待時間長的原因，有不少都更案甚至需要耗費 10 幾年才終於新屋落成！
💡編按：新北市府為了提升都更速度在 2023 年 2 月修正發布「新北市都市更新案件審查作業要點」，縮短實施者補正期限，也在近期發布最新加速審議措施，以「審、檢制度分立」、「簡化行政作業」及「落實簽證負責」三大方向為主，希望能有效提升都市更新的速度！
都市更新、危老重建、區段徵收、市地重劃的差別？
台灣有都市更新、危老重建、區段徵收、市地重劃等不同土地開發政策，也許對於一般民眾來說，這些政策同樣是提升居住品質，並沒有太大的差異，但這些政策達成的目的與實施方式其實大有不同喔！究竟有什麼不同呢？我們接著看下去：
危老重建
「危老重建」全名是「都市危險及老舊建築物加速重建」，是都市更新的快速版本，為什麼這樣說呢？因為只要建築物「通過全部所有權人的同意」，且「提交重建計畫」後，約 30 天就能知道「重建計畫」是否通過，通過後就能申請建築執照、開始動工，可以免除冗長的都更審議程序！
除了可以節省許多時間，危老重建也像都更一樣，享有多種政策獎勵，像是容積獎勵、稅捐減稅等。
💡2024 年 4 月 3 日發生芮氏規模 7.2 的全台有感地震，除了重創花蓮地區外，台北地區也傳出房屋受損案件，其中又以南機場地區最為嚴重。對此，北市府團隊已前往現場勘查，原先被列為紅單的南機場公寓經評估後也轉為黃單，不過進行危老都更勢在必行！
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市地重劃
「市地重劃」比較偏向一般在做都市規劃的內容，也就是把區域內破碎、畸零、不完整的土地全部重新整理，讓它變得方正、土地使用分區明顯、道路和公共設施也規劃得更完善。要說與都市更新最大的不同，市地重劃是針對土地做重整，都更則是針對建築物。
💡延伸閱讀＞＞＞什麼是市地重劃？為什麼可以重劃？重劃費用誰來付？土地怎麼分？
區段徵收
「區段徵收」屬於土地徵收的一種，由於政府想要發展新市政、增進社會利益或其他興建目的需要，會規劃徵收某一區域的所有土地。等到建設完成後，該區的土地所有權會重新被分配，除了公共設施由政府直接歸國營以外，原本屬於地主的主地都可以優先買回去使用。與都市更新不同的是，區段徵收是人民被迫徵收的，人民不得選擇不要區段徵收，而都市更新是地主決定是否要都更，選擇權更多。
💡延伸閱讀＞＞＞區段徵收是什麼？區段徵收流程？徵收補償怎麼算？區段徵收優缺點！
都市更新、危老重建、區段徵收、市地重劃比較！
| 政府政策 | 都市更新 | 危老重建 | 市地重劃 | 區段徵收 |
| 定義 | 過去建築物規劃不完善，或年久失修有安全疑慮 | 屋齡超過 30 年以上建物即可申請重建 | 針對土地做重整，把原本破碎不完整的土地重新做整理 | 土地徵收的一種，主要由政府主導 |
| 優勢 | 能整合大面積的基地，政府監督 | 流程簡便，小面積地區即可申請，且完成後還能享有多重獎勵 | 將細碎的土地變的方正完整，劃設之土地分區能夠獲得經濟效益 | 政府建設完成後，國有以外的土地地主可以優先買回 |
| 缺點 | 流程繁瑣且需要絕大多數住戶同意，政府審議時程冗長 | 需要全體所有權人同意，因此較不適合產權複雜的地區 | 自辦重劃發起籌備會的門檻較低，同意比例常被質疑由建商介入 | 人民被迫徵收，原本擁有的土地面積會因此減少 |
資料來源：筆者彙整
經過以上的解說，是不是更瞭解都市更新了，如果現在住的房子屋齡很高，可以跟街坊鄰居商量要不要都市更新，有都市更新的意願，但不知道從何開始著手的話。記得關注我們都市更新一系列的文章喔！之後的文章會告訴大家怎麼發起都市更新！
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都市更新最新消息！雙北以外都更三策略！
加速都市更新！租稅優惠延長！
國土署指出在 2023 年都市更新與危老共核定 751 案，全國已經累計核定超過4,000 案，在國土署的積極推動下，都更條例中有關都更所有權人的房屋稅、土地增值稅與契稅的優惠年限，也經過行政院延長至 2029 年 1 月 31 日止。
新北市 9 處都計區容積放寬
新北市政府城鄉局於 2023 年 12 月 26 日公告發布實施放寬板橋、三重、新莊及中永和等九處都市計畫區，將原本未臨接 8 米以上道路住宅區容積率有條件從 200% 放寬為 240% 。新北市政府表示，此次容積放寬指定以都市更新方式辦理，在審議時會針對基地周圍防救災、開放空間等因素為考量重點，預計會有住宅區面積約 170 公頃受惠。
此外，為了提升都市更新辦理的效率，新北市各地政事務所已開辦「都市更新權利變換建物第一次測量預先審查制度」，在建物屋頂板勘驗完成後藉著預審制度，協助實施者提前掌握各區分所有建物測繪面積。此外，民眾申請這種都更建物第一次測量預審無須繳納任何費用，希望能藉此縮短申辦建物產權登記的時程，加速都更的落實。
台北市都更二箭「法放寬」正式實施！
為了加速都更重建以改善居住安全問題，台北市在之前提出「降門檻、法放寬、速通關、排障礙、加碼辦」及防災型都更、整宅專案等都更 5+2 箭政策，近期第二箭「法放寬」在 2023 年 11 月 29 日三讀通過，於 2023 年 12 月 18 日正式上路！
而法放寬內容包含了「自劃單元及事業計畫全面開放併送」、「山坡地危險建物可更新」、「放寬商業區都更案後院深度比」等。對此，台北市都市更新處也表示將視後續實施狀況，修正相關配套法令。
震後全台等都更！都更案量破千！
2024 年 403 大地震過後進入大都更時代！根據內政部最新統計，2024 上半年全台已核定 38 件都市更新案，其中又以台北市 20 案為最多，與歷年案量合計台北市已經核定通過 1,015 件都更案！在大地震過後，都市更新議題也開始發酵。為了加快都更速度，行政院也通過了《都市更新條例》第 65 條修正草案，希望能擴大適用原建築容積更新重建對象！
| 2024 上半年都更件數統計 | ||
| 縣市 | 2024 上半年核定件數 | 歷年累計件數 |
| 台北市 | 20 | 1,015 |
| 新北市 | 11 | 447 |
| 台中市 | 3 | 146 |
| 桃園市 | 2 | 23 |
| 新竹市 | 1 | 56 |
| 嘉義市 | 1 | 2 |
資料來源：內政部國土管理署、經濟日報
雙北以外都更三策略
內政部國土財產署表示除了雙北地區需加速都更之外，其餘縣市推測因為房地價格較低，比較難吸引到民間資近投入開發參與都市更新。對此國土署表示將透過三大面向加快都更腳步：(1)結合危老加速重建、(2)針對各地需求建立多元實施方式，例如中南部可以整建維護、自力更新為主以鼓勵建築開發業投資、(3)持續協助地方政府設立專案辦公室以及成立專責機構，提供執行都更專業人力以及技術，以完善執行法令機制並強化都更教育訓練。
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【參考資料】
【延伸閱讀】
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