菓林重劃區買房指南｜菓林重劃區在哪？桃園菓林重劃區建案？房價？
桃園捷運綠線是桃園市內第二條捷運路線，全長 27.8 公里，將設置 21 座車站（地下 10 站、高架 11 站），並預計在 2030 年通車！而其中的G31捷運站位於桃園市大園區，北接 G32 站為機捷A11共構站，東接位於蘆竹區的G14站，西接同樣位於大園區的G15站。由於桃園市內捷運的沿線站點有些原本位於都市計畫區農業區或為非都市土地，因此多伴隨重劃區的開發，G31站便緊鄰菓林重劃區旁，這次我們就來聊聊菓林重劃區的規劃吧！
💡編按：桃園菓林重劃區公共設施完工啦！重劃區也在 2025 年 8 月 1 日全面開放通車，市政府也表示該重劃區的啟用是地方發展重要里程碑，在 2025 年底桃園捷運綠線北 7 站先行通車路線也包括菓林！究竟菓林重劃區的規劃如何？房價開始漲了嗎？快跟著房感來看看吧！
菓林重劃區
「 菓林重劃區 」位在桃園市大園區，其土地使用管制主要是依照「大園（菓林地區）都市計畫」來規範的。菓林重劃區的背景主要是配合「 桃園航空城計畫 」以及周邊重大建設的發展，以滿足地區發展機能之需求，進而促進都市核心以及周遭區域的共榮發展。而目前菓林重劃區便以桃園捷運綠線G31站點為圓點向外發展，除了車站的設置之外也伴隨著周邊約 45 公頃的土地進行整體的規劃與變更，以符合未來發展需求。
桃園菓林市地重劃區範圍與環境
菓林重劃區的重劃工程大約在 2020 年底開始進行，範圍大致上被南崁溪、三民路二段、坑菓路及菓林路分為 A～C 三區，面積總計約 45.09 公頃。在主要使用分區上，住宅區（黃色範圍）約佔了 47.48％；商業區（紅色範圍）主要劃設於三民路以及坑菓路沿線，約佔了 14.13％。公園綠地及兒童遊樂場用地（淺綠色範圍）約佔了 4.08％、學校用地（紫色範圍）佔了 5.54％ 等。區域範圍與土地使用分區範圍以下圖來表示：
菓林重劃區交通機能
菓林重劃區內的重要聯外道路有以下兩條（紫色)：
- 三民路二段（30～40M）：此路貫穿整個重劃區，往北可以到桃園機場，往南到蘆竹區
- 坑菓路（30M）：東北西南向的聯外道路，往東北可跨過南崁溪，往西南可接到三民路
除此之外，菓林重劃區區內還有幾條主要道路，大都規劃為 15～30 M（紅色），可以做東西向或南北向的區內交通串連！
談完區域內的交通與道路規劃，來放大看看菓林重劃區與周遭環境的關係。距離菓林重劃區最近的就是國道二號大園交流道，開車約 10～15 分鐘；沿著縣道108開車到林口市區，開車約 25～30 分鐘；到桃園火車站開車大約 30～35 分鐘。若桃園捷運綠線通車後從G31站搭乘捷運 15 分鐘內應可到達桃園機場，半小時內應可到達桃園高鐵。
菓林重劃區生活機能
菓林重劃區在 2020 年底開始進行重劃工程作業，工程預計在 2024 年底會完工，在 2024 年 7 月已經開完土地分配草案說明會。
整體來說，菓林重劃區內土地從配地完、建商購地興建房屋、人口入住都是一段不短的時間，因此在發展成熟之前都得依賴周遭的機能來補足，而菓林重劃區應該也不例外，日常採買可仰賴重劃區附近的超市與小型商家，或是往南到南崁市區有傳統市場、購物中心或連鎖大賣場等採買地點。在學區跟醫療機構方面，在重劃區附近除了菓林國小外就沒有其他選擇了，必須到南崁市區或是東側更遠一些的新北市林口區來補足。
菓林重劃區房價
菓林重劃區約在 2024 年底重劃工程才結束，還得經歷土地配地、點交等程序，到點交完才會陸續申請建照、興建房屋。所以筆者先蒐集重劃區周遭的 2023／9～2024／9內政部實價登錄成屋的成交價格供大家參考，從資料中可以看出，5 年內的集合住宅成交均價大約為 34.3 萬元／坪；而從透天厝的成交資料來看，大部分屋齡都有 15 年以上，成交均價約 1,300～1,650 萬元／戶。
| 5年內集合住宅成屋 | 6~15年集合住宅成屋 | 16年以上集合住宅成屋 |
| 均價：34.3 萬元 | 均價：29.2 萬元 | 均價：21.3 萬元 |
| 14年以內透天厝成屋 | 15~25年內透天厝成屋 | 26年以上透天厝成屋 |
| 無資料 | 1,632 萬元 | 1,303 萬元 |
菓林重劃區建案
另外再列出區域內成交量比較多的社區價格供讀者參考。從目前的案例來看，菓林重劃區周遭的新推案大部分都是屬於套房型的產品，總價也盡量控制在 1,000 萬元以內，不過單價的差距就比較大：
菓林重劃區建案：預售屋
| 建案名稱 | 戶數 | 坪數規劃 | 近一年成交均價 | 歷史最高單價 |
| 喬崴竹圍段248-4（未公開） | 12 戶 | - | - | - |
資料來源：591新建案、樂居，筆者彙整（資料更新時間：2026/04/14）
菓林重劃區建案：成屋
| 建案名稱 | 屋齡 | 戶數 | 坪數規劃 | 近一年成交均價 | 歷史最高單價 |
| 泩泉天璽 | 13 年 | 80 戶 | - | 待定 | 39.80 萬/坪 |
| 喬崴MOMA | 12 年 | 232 戶 | - | 32.94 萬/坪 | 35.22 萬/坪 |
| 春誠布拉格麗景 | 6 年 | 48 戶 | 31～34 坪 | 待定 | 34.71 萬/坪 |
| 星棧布拉格 | 6 年 | 152 戶 | 30～45 坪 | 35.98 萬/坪 | 36.02 萬/坪 |
| 泩泉天璽6 | 4 年 | 74 戶 | 19～26 坪 | 36.46 萬/坪 | 37.20 萬/坪 |
| 泩泉天璽5 | 4 年 | 74 戶 | 19～27 坪 | 35.64 萬/坪 | 35.64 萬/坪 |
| 喬崴MOMA2 | 4 年 | 397 戶 | 17～22 坪 | 36.51 萬/坪 | 41.21 萬/坪 |
| 双捷薈 | 2 年 | 23 戶 | 17～28 坪 | 待定 | 46 萬/坪 |
資料來源：591新建案、樂居，筆者彙整（資料更新時間：2026/04/14）
桃園菓林重劃區可以買嗎？
菓林重劃區有興建中的桃園捷運綠線G31站設置，並預計於 2030 年底全線通車。隨著捷運的路網規劃越來越密集，交通越來越便捷的情況下，捷運站周邊錯許會是一個好選擇。不過菓林重劃區工程尚未完工，等到建商推案可能還需要幾年的時間，而重劃區周遭的生活機能也並不發達，除了一些地區型超市與菓林國小之外，大部分都還是得到南側的南崁市區或是進入林口市區，這些地方距離菓林重劃區也須半個小時左右的車程。
整體來說，菓林重劃區的優勢是臨機場、南崁工業區、海湖工業區較近，有產業加持，再加上距離新北市林口區也不遠，房價相較之下親民許多。因此若是預算有限、想擁有重劃區的整齊環境、又想要有捷運題材的加持，可以多多關注接下來重劃區配地完成後，區域內建商購地情形以及推案情況。
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【參考資料】
- 大園菓林地區都市計畫說明書
- 變更大園（菓林地區）都市計畫（第三次通盤檢討）計畫書
- 桃園市政府都市計畫地理資訊服務網
- 變更大園（菓林地區）都市計畫（配合桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運線【綠線】G31車站及相關設施設置）（第二階段）案計劃書
【延伸閱讀】