新竹房市懶人包|新竹都市發展?竹北AI智慧園區在哪裡?新竹重劃區表現?

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新竹房市懶人包|新竹都市發展?竹北AI智慧園區在哪裡?新竹重劃區表現?
最新更新時間: 2024/12/6
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出張王
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新竹是目前全台稅收最高人口移入最多人口組成最年輕生育率最高的城市。看看近年綜合所得中位數排行,新竹直接刷一排包下全台前 10 名!會有這種驚人表現,主要是因為受到當地科技產業的加持,相較其他縣市來說,竹科的經濟可以說是井噴式的發展,工作人口持續增加。

當外地人進駐新竹時,首要問題就是「住」,居住的剛性需求強烈,並在高薪的 buff 加乘下,造就新竹房價一飛衝天。另外因為受到丘陵地形限制與可開發的土地資源稀缺,新的建設開發可以說是非常困難,看台積電設新廠被趕來趕去的窘境就能明白。當然政府也不能坐視不管,必須不斷地想辦法拓展都市計畫範圍。因此,陸續催生出新的重劃區來解決當務之急。今天,就請大家跟著筆者的腳步,一起到內文探索「 新竹房市 」的發展狀況吧!

💡最新消息!智邦科技總部將在 2024 年 11 月 10 日率先進駐位在新竹縣的「 竹北AI智慧園區 」,將是整個園區首家營運大廠!普生公司、緯創資通也將在 2025 年 Q1 啟用,至於義隆電子則預計在 2026 年完工、2027 年啟用!

新竹都市發展軌跡

讓我們先來簡單了解大新竹的地理位置概況,在竹科出現之前,新竹市區的發展是以新竹火車站為中心,然後向外擴展。往東邊的丘陵地依序是清大交大,然後再往東南一整片、國道1號兩側的便是新竹科學園區;再往東是工研院,往北越過頭前溪,便是竹北市高鐵一帶。

從目前大新竹的科技業熱點來看,新竹市有竹科園區,竹北則有台元昌益科技園區湖口產業園區,大新竹科技產業鏈已經整合發展到一個很驚人的巨獸級別。美國矽谷是眾所皆知的科技巨頭搖籃,而竹科就是這些巨頭們的電腦設備硬體武器彈藥庫,對於不懂行的人來說看似沒甚麼,但對於 ICT 業內人士來說,新竹這個地方就如聖殿般閃耀。

我們先把時間拉回到 40 年前的 1980 年,那時工研院剛建立台灣首座 4 吋晶圓的積體電路示範工廠,並在新竹東郊金山區域成立科學園區,隨著時間推進,科技產業不斷的成長茁壯,整條產業鏈上中下游遍地開花,人們湧入竹科就如掏金潮般,當時的「科技新貴」這詞兒多麼令人嚮往。

一開始從外地來竹科工作的人匯聚在金山街一帶的新手村,飽和後就往外擴散,而後帶動了周邊地區關埔一期的開發,如今早已是金碧輝煌高樓雄起的豪宅區。接著 2007 年高鐵通車後帶動了竹北高鐵重劃區的開發,連同縣治一、二、三期重劃也一併的拉動起來。

💡延伸閱讀>>>竹北重劃區買房指南!縣治一期規劃?縣治二期機能?竹北縣三建案!

不到 20 年間,這些高樓就跟筍子般一樣野蠻生長,除了補上了房市需求的缺口外,那些科技業的處長、經理賺了滿手現金後也將資金投入房地產。在這種強大的買氣下導致房價不斷推升,最誇張的時候短短 3 年漲幅達 9 成,所以在新竹常可以聽到老農的暴富傳說,只能說站在風口上,豬也能飛到外太空 。

💡延伸閱讀>>>竹北台科大重劃區買房指南!台科大重劃區規劃?斗崙機能?竹北台科大建案!

竹北 AI 智慧園區 / 新竹 AI 智慧園區

而大新竹的各個重大開發計畫仍然持續地發生,首先介紹的是「 竹北AI智慧園區 , 2023 年初開始爆火的 AI 人工智能,也在竹北設立了 AI 智慧園區,位置靠近竹北運動場,進駐的 AI 概念廠商有緯創智邦義隆電普生等等。

園區兩年前的樣子,綠油油的一片素地,如今已經大樓挺立,這個驚人的速度就是資本市場與政策的力量,畫於 2025 年末完工

💡編按:AI 伺服器大廠「 緯創 」的新總部即將在 2024 年 Q3 完工落成!緯創斥資超過 31 億元在「 新竹 AI 智慧園區 」內打造的「 全新營運總部 」也將吸引超過 5,000 為工程師入住新竹竹北!

智邦科技總部將在 2024 年 11 月 10 日率先進駐位在新竹縣的「 竹北AI智慧園區 」,將是整個園區首家營運大廠!普生公司、緯創資通也將在 2025 年 Q1 啟用,至於義隆電子則預計在 2026 年完工、2027 年啟用!

竹北生醫園區

而高鐵站旁的「 新竹生物醫學園區 是最早的開發計畫,由台大分院進駐之外,還有生醫相關的廠商形成園區聚落,目前已趨飽和。不過,在園區之外的擴大區域將規劃成「 台灣知識經濟旗艦園區 」,這個區域會開發大學城、產業專用地以及國際示範村。目前的最新進度正在辦理區段徵收意願調查,估計成形最快還要再等個 10 年。

💡編按:竹北生醫園區除了有台大分院進駐外,還有永昕生物醫藥、華聯生物科技、高端疫苗生物製劑公司以及中裕新藥等廠商進駐!

新竹高鐵站周邊開發

另外高鐵站旁近期的大型開發案,包括站前的聯發科大樓,未來會有空橋將高鐵與生醫園區串接;以及宏匯集團標下站前特定區開發經營權,將興建「 新竹未來之心 Gateway Plaza 」,並會成為竹北最高摩天樓,高度超過 200 公尺,預計 2028 年完工。

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新竹關埔二期重劃區

前面有提到最早的關埔重劃區,已達飽和極度壅擠的狀態,所以位於它北側,台鐵沿線的土地現已畫作關埔二期重劃區,好不容易徵收完成後正在整地當中。這片土地分區計畫以商業區產業服務區為主,占了 70% ,純住比例並不高。

💡延伸閱讀>>>關埔重劃區買房指南|關埔重劃區範圍?竹科機能?竹科交通改善工程!

新竹竹科X計畫是什麼?

而政府投資最巨的大案就是「 竹科X計畫 ,位於公道五路的大潤發對面,這一大片土地原先是中油油庫還有台肥的土地。目前園區正在興建的就是第一軟體大樓,在開建之前,預訂進駐廠商就超額 1 倍,可見需求非常強烈,預估未來能創造 400 億產值

軟體大樓設計的非常高科技,建築外觀也是美學在線,相當令人期待,目前一期工程已完成 60% ,預計 2024 年中完工,完成後還會有二、三期工程。

竹科X計畫的中心區域則是規畫成藝文高地,整體串連兒童探索館、展演中心、取水口古蹟,目前正在建設中。台肥剩餘的大片土地 19 公頃將會當作科商園區使用,中油的油庫區 9 公頃 拆除後目前還在做土壤污染整治,未來的發展仍在規劃中,而這一大片土地開發完成後,則預計帶來 2.1 萬就業人口

新竹科技商辦廊道

在介紹完竹科X計畫和關埔二期後可以發現公道五路串連了這兩大精華區域,並且與國1交流道相交,這條大道在區域發展上相當重要,已形成了各科技大廠設立辦公樓的好地方。目前指標性的新商辦樓就是台肥 TFC ONE,包括輝達艾司摩爾英特爾晶心科科林國際大廠入駐,一完工即秒租完,需求非常強勁,年租金收入近 2 億元,可以預見關埔二期的商業區 在未來會成為科技商辦的一級戰場。

新竹金雅重劃區

除了上面提到的大型開發之外,另外還有一般純住宅區的都市計畫拓展,在市區北方的金雅重劃區從原本的農業用地,變更土地使用分區,使得此區域能夠合法開發不再限建,新竹在地的知名建商都在此插旗。重劃區整體的商業行為較少,主打高比例住宅區氛圍公園綠地完善生活步調悠閒,目前許多建案大樓已完工,發展逐漸成熟。也因為目前房價相對親⺠,與市區緊臨,吸引科技人才湧入,藉由公道五路串連起兩大科技園區,是未來發展可期的新興重劃區。

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新竹將成為下一個「天龍國」?

從以上總總具體的大開發案,和第四次工業革命的 AI 科技席捲全球加持,可以預見新竹的科技就業人才還會再持續湧入,堅不可摧的房市剛性需求恐怕會讓房價繼續飆下去,未來只用「天龍國」這詞彙形容 新竹房市 恐怕不足表述。

出張王》授權轉載

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