惠國市場都更案！921地震後成危樓！新店惠國市場未來規劃？
如果你住在新店，「 惠國市場 」大概不是陌生的名詞。有人記得的是樓下濕漉漉的菜攤、樓上昏黃的樓梯間，有人知道那一帶可以找到傳統好味道，老店面一開就是幾十年歲月。但很少人真的弄清楚：這棟又老又擠、樓下做生意、樓上住人的民有市場，為什麼一卡就是二十多年，直到最近才終於要大規模重建？
當新北市祭出「民有市場活化再生專案計畫」，把惠國市場推上第一批都更案名單時，那種只有老市場才有的混亂、吵鬧和生活味，還有沒有機會在鋼骨大樓裡留下痕跡？這篇文章，試著從頭把脈這起新店惠國市場都更案：從「市場在哪、為何會變成危樓」、到都更規劃細節、專案計畫怎麼運作，再一路對照鹿特丹 Markthal、新加坡珍珠坊等海外案例，看看當一座「樓下市場、樓上住宅」的老聚落被迫面對更新時，如何改寫新店人的生活方式與城市想像？
新店惠國市場在哪？鄰近捷運七張站的新興黃金生活圈
只要常在新店走跳，多半都對惠國市場不陌生。它就位在新北市新店區中正路上，介於捷運新店區公所站和七張站之間，是標準的「走出家門就有市場」的生活圈。從市場出發，往西南步行大約 350 公尺就是新店區公所站，往北約 450 公尺則是七張站，通勤族早上趕車、晚上轉乘都算便利。
市場周邊街廓多是四到五層樓的鋼筋混凝土公寓與華廈，樓下店家、樓上住戶的組合，讓惠國市場的客源幾乎都來自在地居民。附近學校有北新國小、五峰國中，對有小孩的家庭來說，上下課、補習順路買菜相當日常；再加上附近的瑠公公園、馬公友誼運動公園，散步、運動、溜小孩都能一次滿足，也讓惠國市場一帶形成機能完整的生活核心。
惠國市場非都更不可？921危樓老屋與50年攤住混居的風險
新店惠國市場會被列為重點都更案，並不是單純為了土地開發，而是安全與生活品質早就撐不住了！新北市政府近年推動「新北市轄內民有市場活化再生專案計畫」，就是看見傳統市場老舊、動線混亂、衛生與消防標準跟不上時代，透過民間參與、主動劃定更新地區，再配合都市計畫變更與「公共設施多目標使用」等工具，讓像惠國市場這樣的民有市場有誘因走上都市更新。
回到基地現況，惠國市場北側臨中正路、德正路，位置精華，但腳下這片土地早已超載。整個基地面積約 8,425 平方公尺，目前是屋齡超過 45～50 年的老建物聚落，共有 66 棟三層樓、2 棟兩層樓 RC 建築，一樓多是傳統店舖與市場攤位，二、三樓則分布約 202 戶住家。建物棟距狹窄、結構老化，又夾在密集街廓之中，早就是公安與消防的高風險區域。
最重要的轉捩點是 921 大地震！當年地震過後，惠國市場被檢出結構受損，並在民國 88 年 10 月 18 日被市府公告為「921 危樓」，認定有倒塌疑慮，需要強制疏散。但礙於「民有傳統市場」的法令框架，加上產權細碎難以整合、基地容積率又低於周邊住宅區，這塊明知危險的老聚落，硬是卡了二十多年無法重建，只能在「知道有問題、卻很難動」的灰色地帶裡苦撐。
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實際走進市場，更能感受到這個案子為什麼「非都更不可」：樓內環境長年髒亂、管線老舊錯綜，樓板與梁柱處處是裂縫與剝落痕跡，多數樓梯又窄又陡，完全沒有電梯可用。若再遇上強震或火警，老屋的耐震與防災能力遠低於最低標準，無論是住戶、攤商或買菜民眾，都等於每天在風險裡進進出出。也因此，這次惠國市場都更，不只是把舊房子拆掉重蓋，而是希望一口氣解決四個長期累積下來的結構性問題：
讓土地回到合理、安全的使用狀態
透過都更，把耐震不足、結構受損的老屋拆除，以符合現行耐震規範的新建築取代，同時提升土地使用強度與價值，讓這塊被危樓綁住的市中心土地重新發揮功能。
把危險巷弄改造成友善、好走的公共空間
現況巷弄狹窄、動線混亂，消防車與救護車都難以進出。更新後會重新規劃開放空間與防災動線，預留更充足的人行與避難空間，讓市場周邊不再是「進得去、退不出來」的迷宮，而是可及性高、方便使用的城市開放空間。
同時改善「住的品質」和「買菜的環境」
老舊樓板、梁柱裂縫、混凝土剝落，配上管線老化與衛生條件不佳，早已不符合基本居住與市場環境標準。都更後將以符合綠建築與現代市場規範的新大樓取代，讓樓上住戶有安全舒適的居家空間，樓下市場也能在明亮、通風、好清洗的環境中營運。
讓市場街廓融入周邊都市景觀
目前惠國市場建物外觀殘破、違章凌亂，和四周逐漸更新的街廓相比格外突兀。未來更新將透過植栽、退縮空間與較輕盈的建築量體設計，讓新建築不再是視覺負擔，而是與周邊社區協調、甚至成為街區新門面的現代化地標。
惠國市場都更規劃？市場會不見嗎？
很多在地居民最擔心的一句話就是：「惠國市場會不會就這樣不見了？」
答案其實並非市場走入歷史，而是以全新形式回到在地生活之中！
依據未來規劃，惠國市場基地將興建一幢九棟、鋼骨構造（SC造）的大型複合建築物，樓層配置為地上 34 層、地下 5 層。地上一、二樓將作為店舖與市場空間，延續原有的市場功能並引進超級市場與商業設施，希望在活絡市場營運的同時，讓傳統市場升級成為更乾淨、明亮、好逛的日常購物據點！
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3 樓則規劃為管委會空間與部分集合住宅，從這一層開始，市場與住家之間會有比較清楚的管理與動線分流；4 到 34 樓則是純住宅樓層，提供在地住戶更安全、有電梯、管線更新的居住空間，延續「樓下市場商店、樓上住宅空間」的立體生活型態！基地周邊也預計留設約 4 公尺寬的人行及開放空間，改善原有巷弄狹窄、步行不便的問題，也有助於未來防災及緊急救援動線的配置。
這起都更案也被視為整體街廓價值翻轉的契機。評估指出，更新前基地整體價值約為 45.87 億元，完成重建後可望提升至約 176.24 億元！反映出老舊聚落在建物安全性與土地使用強度同步提升之後，帶來明顯的價值放大效果。為了讓重建在資金條件上站得住腳，本案基準容積率由原本的 240％ 調升至 300％，並在相關計畫下再增給 10％，最終基準容積率拉高到 330％，提供重建必要的量體條件。
容積與制度的調整，正是本案得以解凍的重要一步：透過都更機制的修正，讓原本難以成立的整體重建案，在財務面上變得具有可行性。同時，配合迅行劃定更新地區，將住戶同意門檻從 8 成降至 5 成，才真正打開協商空間，讓卡關二十多年的危樓案件有機會重新啟動！
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新北市民有市場活化再生專案計畫是什麼？還有市場要都更？
多數民有市場其實座落在交通方便、生活機能成熟的區位，但推動更新時常被產權零碎、基準容積低於周邊住宅區、再加上一連串法規限制卡住，很難跨過「重建門檻」。惠國市場這一案能真正「動起來」，背後關鍵就是新北市在 112 年 3 月上路的「新北市轄內民有市場活化再生專案計畫」。這個專案鎖定的是民間持有、卻長期老舊、攤住混居又藏著公安風險的傳統市場，用「加速都更」做為主要手段。
在誘因設計上，最大亮點是直接「拉高容積」。只要符合申請條件，市場用地的基準容積率可以從原本約 240％，一路拉高到「比照鄰近住宅區容積率」的水準，等於讓實施者多出一些可以拿來安排住宅或其他機能的量體。同時還規定，因計畫調升的那一部分容積，有兩成必須回饋作為社會住宅、公立幼兒園、托老空間等公益設施使用，讓市場都更不只是替住戶換新房，也順勢補上社區需要的公共服務。
「新北市轄內民有市場活化再生專案計畫」原本申請受理只開放到 114 年 4 月 1 日，但由於實務上不少案件反映整合困難、仍有改建需求，新北市府因此在 114 年 3 月 21 日送都市計畫委員會討論後，決定修正計畫並自 114 年 4 月 2 日起公告延長，將申請期限一路展延到 115 年 12 月 24 日。修正內容也針對市場都更的操作面多留一些彈性！例如實施者可自行選擇報核方式，可採「分送」或「併送」權利變換等文件；但若採分送，仍須在一年內完成權變報核，以免案子再度拖延。
截至 114 年 4 月，新北市府公布已受理新店、板橋、三重、中和等地共六處申請案，其中新店惠國市場率先進入都市更新審議程序，預計改建為地上 34 層、地下 5 層的住商複合大樓，引進超市、店舖與住宅，以改善攤住混居、治安與環境問題。板橋篤行市場則已完成更新地區劃定與投資獎勵審查，篤行市場位在浮州橋下、金門街與大觀路三段 133 巷口一帶，屬樹林都市計畫範圍內的零售市場用地，面積約 1,700 平方公尺，雖然鄰近休閒與教育資源，但現況利用率偏低，僅少數店面做超商與餐飲使用。
其餘的四案則仍在審查中，包括三重成功市場、三重大同市場，以及與永和成功市場（福和大戲院）、永和永利市場（原美麗華戲院）相鄰的市場空間，未來也都可能在這波專案下陸續走上更新之路！從惠國市場到各地老市場，新北這次試圖用一套專門為「民有市場」量身設計的制度，讓這些充滿生活感的場域，有機會安全地留下來，而不是被迫在危樓風險中慢慢凋零。
看看海外案例！鹿特丹 Markthal、新加坡珍珠坊怎麼做？
談惠國市場的未來，不妨先把視野拉到海外！筆者特別選擇兩個案例要跟大家討論！
荷蘭鹿特丹：Markthal
位在荷蘭鹿特丹的 Markthal，常被視為「攤住混居」成功升級的代表之一。
這座建築本身是一個巨大的馬蹄形拱體，拱形內側是一座挑高的大型室內市場，攤商、餐飲與生鮮攤位集中在拱廳中央；拱的兩側以及上半部，則安置了約 228 戶住宅與辦公空間，真正做到「樓下是市場、樓上是客廳」。這個案例的關鍵在於，從一開始就以混合使用為前提設計：結構耐震、防火分區、上下水與排煙系統、垃圾與冷鏈處理、地下停車等，都整合在同一套規畫裡，讓市場的熱鬧不會變成樓上住戶的負擔，而是成為都市生活的一部分！
新加坡：People’s Park Complex 珍珠坊
新加坡的 People’s Park Complex（珍珠坊），則是東南亞早期高樓混合開發的典型案例。基地原本就是「People’s Park Market（人民市集）」，在一場火災之後，由新加坡政府主導都市更新，將原本的露天市集收進一座五層樓的商場與飲食空間之中，小販中心、零售商店與服務設施集中在平台層，再在其上方「疊」上一棟約 25 至 31 層的長條住宅塔樓，形成「購物中心＋住宅」的立體街區。對每日出入的人來說，樓上是家門口，樓下是日常採買與吃飯的地方；對都市治理者來說，則是把原本高風險、易失控的露天市集，納入有消防規範、設備維護與統一管理的建築系統裡。
新店惠國市場將如何再生？
回到台灣，新店惠國市場的都更，表面上看起來是一場「老市場換新大樓」的重建工程，實際上從 921 震後被判定為危樓，到「民有市場活化再生專案計畫」上路，再到容積率調整、同意門檻下修、跨局處協調，惠國市場走過的是一條既漫長又充滿妥協的路。
對新店在地居民來說，這場都更不只是房價、樓高與建設條件的討論，更直接牽涉到「還能不能安心住在這裡」、「老市場的生活感能不能留下來」。未來惠國市場會以地上 34 層、樓下市場樓上住宅的新姿態回到大家眼前，市場的喧鬧、人情味、日常採買動線，會如何在鋼骨大樓裡被重組，仍有待時間檢驗！
但可以確定的是，惠國市場不再只是新店中正路上一處陳舊的危樓聚落，而是被放進了新北市整體民有市場政策、都更制度與居住安全版圖中的一個關鍵節點。這一案如果走得穩，也許能為板橋篤行市場、三重成功市場等下一批老市場，提供一條比較不那麼崎嶇的更新路徑。
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