台北市規模最大公辦都更案！南港之星公辦都更！南港之星位置？
「 南港之星 」是台北市規模最大的公辦都更案，並在 2024 年榮獲都市更新暨危老重建團隊獎，成為近年最受矚目的城市轉型指標！從過去鐵路地下化後閒置的工業用地，到如今結合轉運中心、國際會議、商辦與住宅的東區門戶核心，南港正快速翻轉形象！
這顆從「黑鄉」崛起的城市「新星」，將如何改寫台北的城市版圖？本文帶你一次看懂南港之星的關鍵亮點與未來想像！
南港之星連結東區門戶！位置、範圍一次看懂！
這個備受矚目的「 南港之星 」開發案，又可稱為「 南港商三公辦都更 」，正式案名為「 臺北市南港區南港段二小段 671-6 地號等 52 筆土地都市更新案 」。這個案子由台北市政府與台灣鐵路管理局合作開發，基地位在忠孝東路七段、市民大道八段附近街廓內，是台北東區門戶計畫中的核心節點開發案。
💡什麼是「東區門戶計畫」？＞＞＞點我了解！
南港區在歷史上曾經歷過不同的產業發展階段，早年以種茶起家，成為台灣包種茶的發源地。然而，到了日治時代末期，隨著河港功能的式微，南港開始轉型為工業重鎮。煤礦與磚瓦業在此時正蓬勃興起，台灣省政府在西元 1956 年（民國 45 年）將南港部分土地劃設為工業區後，鋼鐵、化工、紡織、電子、印刷、汽車、食品等各類產業相繼設廠。這些工業發展雖然帶來經濟繁榮，但也因為工廠排放的濃密黑煙，讓南港獲得了「黑鄉」的稱號，成為當時台北人避之唯恐不及的工業汙染區域！
隨著 2015 年東區門戶計畫的全面啟動，南港地區迎來了史無前例的轉型機會。東區門戶計畫以南港車站為中心，建立五大功能中心：「生技產業中心、會展中心、文創產業中心、軟體產業中心，及交通轉運中心」，並且提出八大構想：強化交通樞紐、打造國家生技產業廊帶、建構流行音樂及文創產業、打造軟體及會展產業廊帶、推動整體跨區重劃及都市更新、建設公共住宅社區、改善公共環境、南港區全區都市計畫通盤檢討。
台鐵土地開發卡關？潤泰創新、台鐵、台北市府三方攜手！
南港之星都更案的發展緣由，與台鐵南港專案有著密不可分的關係。早在 1998 年啟動的松山南港車站三鐵共構及鐵路地下化工程，也被稱為「 南港專案 」，這項重大交通建設為南港地區帶來了前所未有的發展契機。
回顧南港產業演變的歷程，早期南港以傳統重工業為主，1980 年代工廠林立，但隨著環保法規日益嚴格，產業逐步外移。雖然製造業撤離改善了環境品質，卻同時帶來產業空洞化的隱憂。台北市政府意識到，如果未能及時導入新興產業與商業機能，南港的發展動能恐怕將逐漸低迷。
隨著「 東區門戶計畫 」全面推動，鐵路地下化完成後，台鐵在南港留下的大面積土地卻長期僅作為工程資材暫置場，土地效益遠未發揮。但這塊基地最大的挑戰在於，地下同時交錯著台鐵、高鐵與捷運三大軌道系統，開發難度高，也因此更凸顯出透過專業開發商進行整合規劃的重要性。
在政策積極推動與周邊土地陸續開發成功的帶動下，台鐵開始與台北市政府合作，攜手打造南港生技產業聚落，推動整體區域發展。相較於一般民辦都更需耗時整合眾多私有地主，本案以公有土地為主，得以大幅縮短前期協調時程，加快開發進度。
根據規劃，「 南港之星 」整體投資開發金額上看 351 億元，採取三方協力模式，充分發揮各方專業優勢：
- 由交通部台灣鐵路管理局提供相關用地。
- 台北市政府負責辦理開發程序、興建監督及提供相關行政協助；台北住都中心擔任本案實施者。
- 潤泰集團則負責實際興建工程。
這樣的分工模式，確保了南港之星能在龐大挑戰下順利推進，一度成為台北市規模最大，且深具代表性的公辦都更案。
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南港之星未來規劃曝光！潤泰打造台北首座垂直城市
未來「 南港之星 」完成後，將在基地內打造一棟 32 層的辦公大樓與三棟 37 層的住宅大樓，建築結構採用鋼骨及鋼骨鋼筋混凝土，兼顧高度與安全性。在「南港調車場案」尚未浮上檯面之前，南港之星原本是台北市規模最大的公辦都更案，可見其在城市發展版圖中的地位與指標性。
本案的總樓地板面積約 11.4 萬坪，其中潤泰創新分回約 41% 的開發權益，可規劃超過 1,300 戶住宅。市府與台鐵分回的部分則將用於公共服務設施，如交通轉運中心與國際會展中心。依照規劃，整體開發完成後，將可容納近兩萬人進駐，人口規模幾乎等同一座小型城鎮。
值得注意的是！潤泰集團明確表達希望在此案中打造「垂直城市」的構想！
所謂垂直城市，不僅是高樓住宅與辦公的堆疊，而是透過空橋、立體廣場與地下通道，將住宅、商業、辦公、交通轉運及會展設施整合為一體，形成全天候運作的生活圈。居民與使用者在同一個街廓中，就能完成「住、辦、行、樂」的一站式生活！
在國際上，日本與新加坡都曾有成功經驗：以東京汐留與六本木新城為例，這些大型複合開發不僅結合住宅、辦公與商業，還透過完善的立體步行系統讓城市機能緊密串聯，成為東京的重要都心據點。而在新加坡濱海灣金沙與濱海灣金融中心，則能看到住宅、飯店、會展、零售與交通一體化的開發模式，成功打造出亞洲最具代表性的垂直城市樣貌。
南港之星都更案效益！帶動南港轉型、房價、產業聚落發展
南港之星都更案不只是單一大型的建築計畫，而是牽動區域環境、住宅市場、產業發展與公共機能的關鍵節點！從空間升級到產業聚落成形，其外溢效益正逐漸發酵。
效益一：帶動南港環境升級，生活機能全面進化
除了建築本身的規劃外，南港之星周邊環境也正同步升級！基地周邊將進行綠化設計，配合公共空間改善，讓都市氛圍更友善。同時，南港周邊也迎來大型商業設施的進駐，像是全台規模最大購物中心之一的南港 LaLaport 已經正式開幕了，也順勢帶動人潮與消費機能！
效益二：推升住宅市場熱度，區域定位轉變
而南港的住宅市場熱度也不斷升溫！像是由國泰集團主導的南港調車場公辦都更案，推出代表性建案 Sky Park，共規劃超過 500 戶住宅，並預計在 2029 年交屋；該案自 2025 年起進入市場後，實價登錄價格已落在每坪 120～130 萬元區間，頂樓戶更突破 150 萬元，僅次於同區另一重量級案「世界明珠」！這些交易數字意味著，南港已經逐漸擺脫傳統工業區形象，躍升為與信義計畫區相互抗衡的高級居住與商辦熱區。
展望未來，南港之星憑藉龐大基地規模、三鐵共構的地理優勢，以及住宅、商辦、轉運與會展一體化的整合度，市場普遍預期它將在完工後，成為南港的全新地標！不僅有望推升區域房價的新高點，更有機會成為東區門戶計畫中最具象徵性的核心案例，讓南港正式走上與國際都會接軌的舞台。
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效益三：建構台北第二長途轉運中心，強化會展產業量能
此外，南港之星的開發不僅是大型建築計畫，更是兼具城市公共利益的代表作。本案更新後北市府可取得交通轉運站，內含 23 席月台與車輛調度空間，規模有望紓解長途客運進出台北車站的壓力，讓南港逐漸成為「台北第二個長途轉運中心」。同時，空間也規劃商場及「國際會展中心」，設有多間大小不一的會議廳，最大展廳可容納 1,300 人，全館最多可同時接待 2,800 人，大幅提升南港在會展產業的競爭力。
與目前已營運的「南港展覽館一館、二館」將有立體通廊連接，南港地區空中走廊全長約 4.2 公里，全線完工後將是東區門戶計畫的一大亮點。新設的國際會展中心屬於中小型會議與專業論壇的場地，更可與大型展覽館形成互補效應，讓南港會展聚落更完整，也進一步強化東區門戶在國際會展產業中的能量。
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施工難度全台最高？南港之星都更案預計 2030 年完工！
在歷經招商簽約長達五年的前置作業後，南港之星都更案已經在 2023 年底正式開工動土，目前工程正全力推進中，預計會在 2030 年完工！不過由於基地位置特殊，地下層同時有台鐵、高鐵與捷運隧道交錯穿越，使得施工難度遠高於一般大型開發案。為了確保結構安全與施工品質，工期被拉長至約 7 年，這也成為本案最具挑戰性的關鍵環節。
整體而言，南港之星不僅是台北市規模最大的公辦都更案，更是「東區門戶計畫」的重要支點。從交通轉運、國際會展中心，到住宅、商辦與生活機能的整合，南港逐漸由工業聚落轉型為國際級副都心。未來更可成為台北在國際舞台上展示「垂直城市」與「永續都更」的亮眼成績，南港之星不是單一建案，而是承載南港、乃至整個台北都市願景的關鍵里程碑，期待它在 2030 年完工後，為都市發展開啟嶄新的未來篇章！
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